Fundo imobiliário pode ter imóvel desapropriado no Rio; especialistas apontam riscos para o setor

Desapropriação no Rio preocupa mercado de FIIs (Imagem feita por IA)

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Um decreto da Prefeitura do Rio de Janeiro reacendeu o debate sobre a segurança jurídica dos fundos imobiliários que investem em imóveis físicos – os chamados FIIs de tijolo.

Nesta segunda-feira (21), o FII Renda Corporativa Angico informou, por meio de fato relevante, que seu ativo localizado em Campo Grande, na Zona Oeste da cidade, foi declarado como de utilidade pública pelo município.

Segundo comunicado da BRL Trust, administradora do fundo, o imóvel estava em processo de comercialização e foi procurado por um corretor local que apresentou a Prefeitura do Rio como potencial interessada na compra.

No entanto, após visita técnica realizada por representantes do município ao ativo, foi publicado o decreto municipal nº 56.441, declarando a desapropriação.

O prefeito da cidade, Eduardo Paes, oficializou a ordem no Diário Oficial da última quinta-feira (17). O documento estabelece que o espaço seja destinado à implantação do Super Centro Carioca de Saúde da Zona Oeste.

Ainda de acordo com o fato relevante, uma assessoria jurídica especializada foi acionada para avaliar os desdobramentos legais e operacionais decorrentes da publicação do decreto, bem como os próximos passos a serem adotados pelo fundo imobiliário.

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Riscos subestimados?

Especialistas ouvidos pela reportagem do Money Times afirmam que o episódio não inaugura um novo precedente jurídico, já que o poder público possui prerrogativa constitucional para desapropriar bens privados por necessidade ou utilidade pública.

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No entanto, quando atinge um fundo imobiliário, veículo coletivo de investimento com cotas pulverizadas entre investidores, o caso ganha maior visibilidade e pode acender um alerta no mercado para riscos pouco considerados.

“Embora não haja efeito vinculante para novos episódios, o fato pode sim influenciar decisões futuras, seja de entes públicos ao avaliarem imóveis como alvos potenciais, seja de investidores na precificação de ativos com maior exposição à intervenção estatal”, explica Daniel Blanck, advogado especialista em direito imobiliário, em entrevista ao Money Times.

De acordo com ele, FIIs que investem em áreas sujeitas a planos urbanísticos mais intervencionistas podem passar a ser vistos com maior cautela.

Venda a mercado x desapropriação: qual a diferença?

Além da percepção de insegurança jurídica, especialistas alertam para a diferença entre o valor obtido em uma venda negociada no mercado e aquele pago pelo poder público.

Segundo eles, em geral, o preço em uma desapropriação tende a ser inferior ao de uma negociação privada por diversos motivos.

“Isso ocorre porque a avaliação feita pelo poder público tende a ser conservadora, pautada por critérios técnicos e tabelas de referência que não consideram o potencial de valorização futura, ganhos indiretos ou elementos subjetivos como localização estratégica para o portfólio de um FII”, diz Blanck.

Ainda assim, ele destaca que a Constituição exige indenização “justa e prévia”, o que abre espaço para disputas judiciais quando o preço proposto não reflete o real valor de mercado do imóvel.

Gestão preventiva pode mitigar riscos

Thomaz Henrique Monteiro, sócio do HRSA Sociedade de Advogados, também explica que existe margem para contestação e discussão do montante a ser indenizado.

Ele também ressalta que uma gestão diligente pode solicitar certidões específicas que indiquem se o imóvel está em zona de interesse público ou já foi afetado por algum decreto de utilidade pública ou de interesse social, além de verificar a existência de ações judiciais em curso.

“Isso aumenta a segurança no momento da aquisição, mas não impede que, futuramente, a área seja incluída em novo decreto de utilidade pública”, afirma.

A reportagem do Money Times entrou em contato com a Prefeitura do Rio de Janeiro para comentar o caso, mas não obteve retorno até a última atualização desta matéria.

Procurada, a BRL Trust informou que não prestará posicionamento adicional ao fato relevante divulgado e que eventuais atualizações serão comunicadas pelos meios regulatórios aplicáveis diretamente aos cotistas do fundo.