Fundo imobiliário dispara após venda de ativos em São Paulo por R$ 200 milhões

O fundo imobiliário XP Properties (XPPR11) é o destaque do pregão desta sexta-feira (24), liderando as altas, após anunciar a venda de quatro ativos de seu portfólio, em São Paulo. O valor total da operação é de R$ 200,7 milhões.

Por volta das 13h (de Brasília), o XPPR11 disparava 6%, desacelerando-se da alta que chegou perto de 10%.

Em comunicado (leia aqui), o fundo disse que alienou 25% de participação no Edifício Faria Lima Plaza, que tem 4,1 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), e 100% de participação no Edifício Módulo Rebouças, no bairro da Consolação, com ABL de mil metros quadrados.

Além disso, o fundo imobiliário vendeu a sua participação total no Edifício Box 298, na Vila Madalena, com 886 metros quadrados. Como também alienou 12,9% de sua participação no Edifício iTower, em Barueri (grande São Paulo). O imóvel tem 3 mil metros quadrados de ABL e faz parte do “Condomínio Iguatemi Alphaville”.

Segundo o XP Properties, a operação foi realizada com ganho de capital de R$ 3 milhões, ou R$ 0,41 por cota. O comprador pagará R$ 75,4 milhões como sinal em até cinco dias úteis após o comunicado – divulgado em 23 de março.

No entanto, o valor restante, de R$ 125,2 milhões, será pago parcelado da seguinte forma: um montante de R$ 37,8 milhões será quitado em até seis meses após o pagamento do sinal. Enquanto o restante será dividido em cinco prestações de pouco mais de R$ 17,4 milhões com vencimentos em até 12, 18, 24, 30 e 36 meses após o pagamento do sinal.

Fundo imobiliário endividado

Endividado, o fundo imobiliário deixou claro que a venda das lajes corporativas é para a amortização de dívidas. “A destinação de recursos possibilitará a redução das despesas financeiras e o recebimento das receitas de locação
decorrentes da exploração comercial da fração do Faria Lima Plaza diretamente pelo fundo”, diz o FII.

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O XPPR11 explicou que operação foi realizada em um valor 5,3% inferior, o que corresponde a perdas de R$ 11,3 milhões, em relação à soma do valor de laudo dos imóveis ao fim de 2021. A venda também resulta um ágio de R$ 101,3 milhões. Segundo o XP Properties, a alavancagem vai cair de 57% para 48% com a operação.

“Alguns fundos, incluindo o XPPR11, fizeram aquisições anos atrás, financiadas via securitização dos ativos. Ou seja, alavancagem. Com a deterioração operacional de alguns deles, o caixa ficou bastante prejudicado”, avalia o analista de real estate da Empiricus Research, Caio Nabuco de Araujo.

Ele acrescenta que a carência das amortizações, dos juros e das dívidas desses financiamentos estão se encerrando. “O fundo não conseguiu gerar uma receita de aluguel suficiente para manter um patamar saudável de rendimentos”, diz.

O analista ressalta que, com a alavancagem em patamar elevado, o XPPR11 acabou partindo para a venda de ativos na tentativa de gerar liquidez na carteira.

“Com isso, o fundo vendeu a participação em quatro ativos com valor abaixo do valor patrimonial, mas não gerou prejuízo. Porém, isso demonstra uma pressão de falta de poder de barganha com esse cenário de deterioração”, comenta.

Ele acrescenta que a tendência é que o fundo siga com esse tipo de desafio ao longo do ano dado o patamar elevado da taxa básica de juros (Selic), em 13,75%.

FII tomba 52% em 12 meses e prejudica dividendos

No fim de fevereiro, o fundo imobiliário anunciou o pagamento de dividendos no valor de R$ 0,10 por cota. O que representou uma forte queda de quase 67% em relação ao valor pago no mês anterior.

À época, o XP Properties explicou que um dos motivos que levou à mudança de patamar do provento foi “o elevado nível de vacância física do portfólio investido”, de aproximadamente 46% da área total disponível para locação.

Apesar da alta no pregão de hoje, o fundo imobiliário acumula queda de 20,5% em março e de 52% nos últimos 12 meses. É o pior desempenho entre os FIIs que compõem o índice referência do setor, o Ifix.

Índice de fundos imobiliários

Falando nisso, o índice de fundos imobiliários da B3 tenta recuperar-se da sangria que tomou conta dos ativos domésticos ontem, no qual fechou no menor nível desde maio de 2022.

Contudo, a decisão de política monetária do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central na quarta-feira (22) e os sinais de que a Selic continuará elevada por mais tempo ainda reverbera no mercado local.

No horário acima, o Ifix operava em alta de 0,33%, aos 2.770 pontos. Apesar dos ganhos, até o momento, o índice de FIIs deve fechar em queda pela terceira semana seguida.

Entre os fundos imobiliários, se o XPPR11 é destaque de alta, em contrapartida, o Hedge Office (HOFC11) liderava as quedas, de 1,7%.