Fundo imobiliário de shopping fará sua 10ª emissão de cotas; vale a pena comprar?

(Imagem: Unsplash/Christian Wiediger)

Um dos fundos imobiliários de shoppings mais antigos da bolsa, o Hedge Brasil Shopping (HGBS11), anunciou que irá realizar a sua 10ª emissão de cotas para captar R$ 149,8 milhões no mercado. Serão 670.200 novas cotas pelo preço de R$ 223,54.

A nova emissão tem como objetivo permitir que o FII gere rendimentos pela aquisição e exploração comercial de participações em shoppings centers construídos e localizados em regiões com área de influência por meio de uma gestão ativa.

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De acordo com a avaliação do BB Investimentos, os recursos arrecadados devem ser direcionados para a aquisição de um ativo dominante com potencial de crescimento, oferecendo um cap rate de 9%, alinhado às práticas de mercado. Além disso, considera-se a expansão de ativos já presentes na carteira, visando locações com melhores preços por metro quadrado, e um possível retrofit no West Plaza para recuperar sua participação de mercado.

No entanto, o analista André Oliveira, quem assina o relatório, avalia que não é vantajoso para os cotistas já posicionados exercer o direito de subscrição nesta oferta. Segundo ele, o preço de exercício, de R$ 226,89 (incluindo as taxas), está significativamente acima do preço de mercado, de R$ 195,70.

Mesmo que o BB entenda que não é o momento para os cotistas, o HGBS11 segue como um dos fundos favoritos da instituição no setor de shoppings, uma vez que este tem bons ativos, operações resilientes, baixa alavancagem e crescente geração de caixa.

Segundo o último relatório gerencial, o portfólio do fundo inclui 19 shoppings distribuídos em 14 cidades e seis estados. Contudo, a maior parte dos ativos está concentrada em São Paulo, com 87% do portfólio, especialmente após a aquisição para 90% do Shopping Jardim Sul. O fundo também detém participações superiores a 87% nos Shoppings Penha e West Plaza.

O Hedge Brasil Shopping possui um patrimônio líquido de R$ 2,86 bilhões, com 126 mil cotistas e uma liquidez média diária de R$ 3,43 milhões. A cota patrimonial está avaliada em R$ 224,49, enquanto a cota de mercado, com base em 14/11, é de R$ 195. O fundo apresenta um dividend yield anualizado de 9,29%.

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Avaliação do BB Investimentos

• Pontos Fortes:
  -Portfólio bem diversificado (participação em 19 shoppings);
  -Maior parte dos empreendimentos já consolidados;
  -Baixa alavancagem e resultado acumulado de R$ 1,11 por cota.
• Pontos Fracos:
  -Exposição a âncoras varejistas;
  -Concentração em ativos no Estado de São Paulo (~87%);
  -Rendimentos compostos por resultado não recorrente até junho/25, podendo
  impactar dinâmica a partir daí.