Fundo BC Fund reúne diversificação e bons dividendos, mas alta vacância preocupa
A Ágora Investimentos se encontrou com os gestores do fundo imobiliário BC Fund (BRCR11) para falar sobre as perspectivas do ativo.
Os analistas Ricardo França e Luiza Mussi, que assinam o documento, saíram da reunião com uma visão mista.
Se por um lado o fundo reúne diversificação e bons dividendos por outro a alta desocupação dos imóveis provocada pela crise da Covid preocupa.
Atualmente, a vacância encontra-se em cerca de 19%.
“Essa vacância está parcialmente alinhada com a visão da gestão do fundo: o movimento de adoção de home office durante a pandemia já era algo esperado, porém a magnitude da duração foi uma surpresa negativa”, afirmam os analistas.
O BRCR11 atua no segmento de lajes corporativas, contando com 14 imóveis, sendo 4 localizados no Rio de Janeiro e 10 em São Paulo.
“Nos chama atenção o fato dos empreendimentos que possuem maior ABL (área bruta locável) dentro do fundo terem o maior percentual de vacância e as perspectivas para o CENESP não parecem promissoras a curto/médio prazo, dado que vemos espaços vagos em ativos de melhor qualidade”, destacam.
Além disso, na visão setorial do gestor, o home office veio para ficar, mas em um modelo hibrido, o que não deve impactar significativamente o mercado de ativos no médio/longo prazo, apontam.
“Como a gestão já esperava um movimento de maior vacância, foram adotadas medidas para fortalecimento dos contratos”, argumentam.
Reajustes
Os analistas pontuam que 75% do portfólio do fundo é exposto ao IGP-M, indexador que o mercado em geral não tem conseguido repassar aos inquilinos devido ao forte aumento.
“Dessa forma, o fundo conseguiu renovar cerca de 40% dos contratos pelo IGP-M e para os contratos onde o indexador não foi repassado, a gestora implementou algumas cláusulas adicionais, como aumento no tempo do contrato”, afirmam.
A dupla diz também que a gestão tem trabalhado de forma ativa para prospectar locatários, diminuindo os custos de locação e dando incentivo a corretores.
Por outro lado, eles ponderam que o fundo surpreendeu positivamente com o processo de escolha dos inquilinos
“O rito de locação nos parece bem extenso, e não são todos os inquilinos que são aceitos. A análise de crédito é bem criteriosa e como resultado, em 2020 e 2021 nenhuma inadimplência foi observada”, dizem.
Outros positivos são a baixa exposição ao mercado imobiliário do Rio de Janeiro e a maior parte de seus ativos ser nível AAA, “o que nos deixa mais confortáveis com o portfólio do BRCR11”, completam.
