Em tempos de inflação alta nos EUA, REITs oferecem proteção e retornos superiores, segundo gestores de fundos imobiliários

Acostumados a uma vida com inflação muito baixa ou até mesmo negativa, os americanos acompanham com surpresa a escalada nos preços e custos que impactam toda a economia local. Nesse cenário, o mercado imobiliário de REITs (Real Estate Investment Trusts) oferece oportunidades aos investidores

As vantagens dos investimentos em REITs tomaram conta do bate-papo com gestores da Canuma Capital e RBR Asset Management dentro da Semana de Fundos de Investimento Vitreo, que até sexta-feira (1º/4) apresenta uma programação com painéis exclusivos com os melhores gestores do país. O debate foi conduzido pelo analista da Empiricus Caio Araujo, da série Renda Imobiliária.

“Os Estados Unidos têm uma característica muito interessante que é ser o maior mercado imobiliário do mundo. São empresas que investem em imóveis no mundo todo e oferecem produtos diversificados. Dessa forma, os REITs têm proteção inflacionária muito interessante, com retornos superiores nesses momentos”, afirma Marcelo Vainstein, sócio e gestor da Canuma.

Na sua apresentação, Caio Castro, sócio e gestor da RBR, lembrou que imóvel sempre foi proteção contra a inflação. E, segundo ele, apesar da inflação nos Estados Unidos estar entre 7% e 8% no acumulado de 12 meses, a forte demanda no setor imobiliário faz com que os repasses nos aluguéis sejam até superiores aos índices oficiais.

“No setor de multifamily, os contratos de aluguéis são renovados anualmente e isso abre espaço para que os repasses de custos sejam feitos sem dificuldades. Na área de self storage, setor muito forte nos EUA, os tickets são de cerca de US$ 400 e debitados diretamente no cartão de crédito. Muitas vezes, o repasse da inflação é feito e nem é percebido”, afirma Caio Castro.

Por definição, Multifamily properties são empreendimentos residenciais, que pertencem somente a uma empresa, oferecendo unidades apenas para locação. Por sua vez, self storage é um serviço no qual empresas disponibilizam espaços ou boxes para pessoas físicas ou empresas guardarem seus bens.

Fundada em 2015, a RBR Asset é uma gestora de investimentos alternativos focada em fundos imobiliários com R$ 6,5 bilhões em ativos sob gestão. Já a Canuma Capital foi lançada em setembro de 2021, mas carregada de experiência no mercado imobiliário global, tendo sido fundada por quatros sócios oriundos da Brookfield.

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Por dentro dos REITs

Nos Estados Unidos, REITs são constituídos como empresas de investimentos que são donas de imóveis em diversos segmentos gerando renda aos seus investidores. No Brasil, o que mais se assemelha seriam os fundos imobiliários, que cada vez ganham mais atenção e espaço nas carteiras de investimentos.

Entretanto, apesar de parecidos, os REITs e os fundos não são iguais. Sendo empresas, os REITs podem se alavancar com dívidas, enquanto isso não é permitido nos fundos imobiliários brasileiros.

O mercado de REITs foi criado ainda nos anos 1960 nos EUA, com o governo americano dando um incentivo aos poupadores locais. Atualmente esse setor é grande e forte, de US$ 5 trilhões, segundo Marcelo Vainstein. Para ele, os mercados imobiliários americano e brasileiro são muito diferentes, não apenas na estrutura das empresas, mas, principalmente, em termos de tamanho e maturidade.

“O mercado americano tem muita coisa para ensinar para nós e a gente tem que aprender. A estrutura de governança lá, por exemplo, é muito profissional e é cobrada de forma extremamente severa. No Brasil, alguns fundos imobiliários têm um conselho consultivo, mas se isso fosse na maioria já seria uma melhora muito grande”, explica Vainstein.

O fundador da Canuma também destaca que o mercado brasileiro tem muito espaço para se desenvolver. Ele considera que existem muitos fundos, mas uns muito grandes e outros muito pequenos, com liquidez concentrada. Além disso, faltam players relevantes no Brasil em setores que estão em alta nos Estados Unidos, como self storage, healthcare e multifamily.

Outro ponto destacado por ele é a falta de casas de análise sell side no Brasil. “Nós temos os nossos analistas nos EUA e é impressionante a quantidade de informações que recebemos do mercado”, exemplifica Vainstein, referindo-se a um relatório que recebeu sobre a migração da população americana nos últimos dois anos para entender para onde estão indo. “No Brasil a gente ainda não tem isso, precisamos evoluir no nível de profissionalismo”.

Oportunidades não faltam

“Para quem tem interesse em fazer investimento em REITs americanos, o dólar atual mais baixo oferece uma boa oportunidade de fazer essa alocação agora”, afirma Felipe Vaz, também sócio da Canuma Capital.

Conforme ele, as expectativas são positivas para o setor residencial, principalmente apartamentos, além dos empreendimentos logísticos e de saúde.

“Estamos aumentando a exposição no setor de senior house, dentro de saúde. É um segmento que sofreu bastante na pandemia, com taxas de ocupação desafiadoras, mas que esse ano é o que está performando melhor, subindo 14%. E os dois maiores players desse segmento estão na nossa carteira”, diz Felipe Vaz.

Na RBR, Caio Castro afirma que a casa está aumentando a exposição nas áreas de multifamily, self storage e industrial.

*Reportagem de Fernando Antunes

Continue acompanhando a Semana de Fundos Vitreo. A agenda segue com painéis interessantes com outros gestores que se destacam no país.