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É possível viver de renda investindo em fundos imobiliários?

Opinião - 06/05/2019 - 11:19
“Controlando seus ativos ao longo do tempo (possíveis trocas e realocações) o prêmio será compensador”

Por Clube FII (Thiago Otuki)

Todas as pessoas que decidem poupar e investir seus recursos têm algum objetivo e um prazo de tempo estipulado para conquistá-lo. Desde uma poupança de curto prazo (1 ano) para realizar uma viagem de férias até um investimento de longo prazo (20 anos) com o objetivo de complementar a aposentadoria que receberá dentro das regras do Regime Geral de Previdência Social – por exemplo, investir em um fundo de previdência privada. O grande sonho das pessoas é conquistar a tão falada “independência financeira”.

Aprenda a investir em Fundos Imobiliários

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Tal assunto é o foco de parte relevante da literatura e conteúdos no segmento de finanças pessoais. Ser independente financeiramente, pelo menos na minha opinião, é conseguir viver em um padrão de consumo que satisfaça uma pessoa, ou seja, o indivíduo considera-se feliz com esse determinado estilo/padrão de vida. A manutenção desses gastos tem que ser financiada por rendimentos que não sejam provenientes da sua força de trabalho.

A renda gerada pelos ativos que tem em carteira deve suprir todos os seus gastos. Percebam que “ser independente financeiramente” é relativo, pois cada pessoa tem uma quantia necessária de recursos para manter o padrão de vida desejado. Qual é a renda mensal necessária para você ser independente financeiramente? São cinco, oito, dez, quinze mil reais? Essa reposta é importante para determinar a quantia necessária em sua carteira que tenha condições de gerar a renda desejada.

Minha tese é de que o fundo imobiliário é uma excelente alternativa para compor uma carteira em todas as fases desse ciclo. Principalmente na fase final onde o investidor vai começar a usufruir da renda gerada.  Isso porque os FIIs, em sua grande maioria, distribuem rendimentos todos os meses; os dividendos são isentos de imposto de renda para a pessoa física, elevada capacidade de diversificação; volatilidade dos preços reduzida em relação às ações e, em caso de emergência, liquidez elevada para venda das cotas em relação ao investimento direto em imóveis.

Qual a rentabilidade potencial de uma carteira composta por fundos imobiliários atualmente? Vamos simular, mas minimizando qualquer tipo de viés ou alocação tendenciosa para elevar o rendimento para comprovar essa tese. Criei três carteiras compostas por dez fundos a partir de critérios básicos e elementares. Importante salientar que não foi utilizado nenhum critério fundamentalista para a alocação. Veja as três carteiras e respectivos retornos anuais em dividendos.

MAIOR PESO NO IFIX (TOP 10): rendimento de 7,22% (dividend yield anual da carteira)

Carteira com os 10 fundos com maior peso no IFIX

MAIOR LIQUIDEZ IFIX (TOP 10): rendimento de 7,37% (dividend yield anual da carteira)

Carteira com os 10 fundos de maior liquidez no IFIX

PRINCIPAIS SETOR IFIX (TOP 10): rendimento de 7,28% (dividend yield anual da carteira)

Carteira com os 10 fundos reunindo os 2 fundos com maior peso IFIX de 5 segmentos 

Clique nos links e acesse todos os fundos e informações detalhadas de cada uma das carteiras no site do Clube FII. Veja que as carteiras, pelo menos dentro desses critérios, têm um retorno potencial líquido de imposto de renda de 7,2% (yield de distribuição 12 meses). “Potencial” pois não existe a garantia de que, nos próximos 12 meses e no longo prazo, vamos ter esse mesmo nível de distribuição de dividendos. Sempre é bom lembrar que fundo imobiliário é renda variável – fatores como aumento de vacância, por exemplo, pode impactar a distribuição do fundo.

Mas vamos voltar para a lógica da tão sonhada independência financeira. Novamente, podemos citar a grande meta aclamada pelos especialistas em finanças pessoais. “Como conseguir meu primeiro milhão…”. Caso tenha uma carteira com exatos um milhão de reais o investidor terá um rendimento anual líquido de 72 mil reais, o que representa um rendimento médio mensal de 6 mil reais. Para obter uma renda de dez mil reais, faixa na qual o IBGE classifica como “B”, é necessário um portfólio de um milhão e seiscentos e cinquenta mil reais. Esse critério do IBGE e demais institutos considera essa renda familiar como “classe média alta”.

A pergunta proposta no título desse artigo é sim. Claro que vai depender do esforço e disciplina por parte do investidor, foco no longo prazo, além de entender que o caminho ao investir em renda variável não é linear, pelo contrário, existe uma grande probabilidade de sofrer com períodos de volatilidade e correções de preços. Controlando seus ativos ao longo do tempo (possíveis trocas e realocações) o prêmio será compensador.

Faça sua simulação e utilize nossa ferramenta para criar sua própria carteira no Clube FII!

Obrigado e até a próxima!

*O fundo BRCR11 (BTG Pactual Corporate Office Fund) foi retirado da amostra e não compõe as carteiras, pois seu dividend yield anual está acima da média histórica devido ao fator extraordinário (distribuição por ganho de capital) e poderia enviesar a simulação proposta nesse artigo.

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