Dividendos em alta e potencial de valorização: Por que este fundo imobiliário é compra para o BTG

Dividendos em alta e desconto na bolsa: Por que este fundo imobiliário é compra para o BTG (Imagem: iStock/privetik)

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O BTG Pactual manteve a recomendação de compra para o fundo imobiliário Vinci Shopping Centers (VISC11), destacando, em relatório, que a tese de investimento combina três principais pilares: possibilidade de aumento dos dividendos, avanços no processo de desalavancagem e potencial de valorização das cotas na bolsa de valores.

O banco atribuiu preço-alvo de R$ 123 para os papéis, o que representa uma perspectiva de alta (upside) superior a 17% em relação à cotação do último fechamento, de R$ 104,99.

Portfólio amplo, novas aquisições e reciclagem

Para o analista Daniel Marinelli, responsável pelo relatório, o VISC11 possui um dos portfólios mais diversificados do segmento de shopping centers, com participação em 32 ativos distribuídos por 15 estados brasileiros, sendo 301 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) própria.

Segundo ele, o veículo ampliou, nos últimos meses, a exposição a empreendimentos considerados de maior qualidade. Entre as movimentações destacadas, o especialista cita a aquisição de uma pequena fração no Midway Mall, em Natal, e a compra de 10% do BH Shopping, em Minas Gerais.

Marinelli também vê de forma positiva a estratégia de reciclagem de portfólio anunciada pelo fundo. O analista relembra que, recentemente, o VISC11 assinou um acordo para vender participações em cinco shoppings ao fundo imobiliário Patria Malls (PMLL11), em uma transação de aproximadamente R$ 257 milhões, com cap rate (taxa de capitalização) próximo de 8%.

“Consideramos esse movimento positivo para recompor a liquidez do FII e reequilibrar a estrutura de capital após um ciclo mais intenso de investimentos”, escreveu.

Caso seja concluída, o analista estima que a reciclagem de portfólio poderá gerar cerca de R$ 60 milhões em lucro a serem distribuídos aos cotistas nos próximos meses.

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Além disso, ele aponta que, com as vendas, o índice de endividamento do fundo poderá recuar para aproximadamente 23%, contra os atuais 27%.

“Apesar de o VISC11 ainda precisar de novos esforços de liquidez para cumprir obrigações até 2028, vemos a alienação ao PMLL11 como um primeiro passo importante para reduzir a alavancagem e preservar a flexibilidade financeira”, afirmou Marinelli.

Operação segue resiliente

O relatório também aponta que os indicadores operacionais dos shoppings do fundo continuam apresentando evolução positiva. Segundo o BTG, no primeiro trimestre (1T26), o aluguel nas mesmas lojas (SSR) avançou 4,8% na comparação com o mesmo período do ano anterior. Já as vendas nas mesmas lojas (SSS) registraram crescimento de 4,3%.

O desempenho, porém, foi considerado mais moderado em termos reais, refletindo um ambiente macroeconômico ainda restritivo em razão dos juros elevados.

O banco cita ainda que a taxa de vacância física da carteira do veículo permaneceu em níveis controlados, encerrando março a 5,7%, enquanto a inadimplência líquida ficou em 3,5%.

Dividendos e desconto atraem atenção

Outro ponto destacado pelo BTG é a geração de renda do fundo. Isso porque os proventos distribuídos pelo VISC11 passaram de R$ 0,80 para R$ 0,84 por cota nos últimos meses, o que corresponde a um dividend yield anualizado próximo de 9,6%.

Além disso, o fundo negocia, segundo o relatório, a cerca de 0,91 vez seu valor patrimonial (P/VP), com FFO yield (retorno da geração operacional) estimado de 9,8% para este ano e de 10% para 2027.

A avaliação é de que esses múltiplos “permanecem atrativos especialmente diante da qualidade e da diversificação do portfólio”.