Demanda aumenta e escritórios dão sinais de recuperação; é hora de apostar em fundos imobiliários de lajes?
O mercado de escritórios passou por um período bastante delicado durante a pandemia de covid-19. E com os fundos imobiliários de lajes corporativas não foi diferente.
Com o modelo de trabalho remoto, escritórios ficaram vazios e a taxa de vacância física dos FIIs disparou. Além disso, uma boa parte deles ficou alavancada e as cotas passaram a ser negociadas com bastante desconto.
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Contudo, o segmento vem dando indícios de recuperação com a volta das atividades presenciais. Um deles é o aumento na procura e absorção.
Segundo levantamento do Secovi-SP, em parceria com a CBRE Brasil, o mercado de escritórios em São Paulo cresceu 39,4% na absorção bruta no quarto trimestre de 2023 ante o mesmo período de 2022.
Com isso, a absorção bruta fechou o ano perto de 852 mil metros quadrados, no segundo maior volume anual da série histórica. A pesquisa abrangeu 8,7 milhões de metros quadrados de área locável na capital paulista.
Os motivos para o aumento são a volta do trabalho presencial e o movimento de “flight-to-value”, em que empresas procuram ocupar escritórios de qualidade. Porém, com valores mais competitivos.
O estudo ainda mostra que a taxa de vacância geral registrou a segunda queda trimestral consecutiva nos três últimos meses de 2023, recuo de 0,8 ponto percentual (p.p.) ante o observado ao fim do segundo trimestre.
Além disso, o volume de novas locações de escritórios na capital paulista cresceu 26% no ano passado em relação a 2022.
A pesquisa do Secovi-SP e CBRE apontou que os setores financeiro, de tecnologia e saúde seguiram como os principais tomadores de espaços no ano, com uma participação de 26% na absorção bruta.
Mercado de escritórios de alto padrão salta no 4T23
Outra pesquisa, essa realizada pela consultoria imobiliária JLL, mostra que o mercado paulistano de escritórios de alto padrão também teve um 2023 aquecido.
Diante disso, a absorção líquida alcançou o maior volume desde o começo da pandemia, em março de 2020, e alcançou 128 mil metros quadrados no ano passado.
Chama a atenção o movimento apurado no quarto trimestre, no qual houve absorção de 67 mil metros quadrados. O destaque ficou com a região das avenidas Engenheiro Luís Carlos Berrini e Doutor Chucri Zaidan, na qual concentrou 70% da movimentação.
“Boa parte desse total concentrou-se no Parque da Cidade, empreendimento que oferece boas oportunidades aos ocupantes”, comenta a diretora de locações da JLL, Yara Matsuyama. Mesmo com muitos escritórios ainda vazios, a taxa de vacância na região caiu para 26%.
De acordo com a pesquisa da JLL, a região da avenida Paulista foi outra que se destacou no período, com a absorção de mais de 5 mil metros quadrados. Enquanto a região da avenida Brigadeiro Faria Lima atingiu 2 mil metros quadrados após uma locação para a Uber.
A JLL diz ainda que, em 2023, foram incorporados ao estoque mais de 207 mil metros quadrados de espaços corporativos em São Paulo.
Preços acompanham aumento da demanda
Por outro lado, os preços também subiram. O preço médio pedido de locação para escritórios classificados como classe AA+ em São Paulo avançou 4,6% no ano passado, mesmo com o acréscimo no percentual de espaços vagos apurado no quarto trimestre na região dos Jardins.
De acordo com o Secovi-SP, um dos fatores que impactaram os preços foi a participação dos edifícios classe AA+ no volume de oferta disponível nos últimos 12 meses, que subiu de 42,4% para 44,5%. Isso porque houve entrega de um novo estoque de maior qualidade no período.
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O levantamento da JLL apontou preço médio pedido de R$ 98,70 o metro quadrado, alta de 12,3% na comparação com 2022.
Outro destaque da pesquisa da consultora imobiliária foram operações milionárias de compra e venda de edifícios de alto padrão.
Um deles foi a venda das unidades do 11º andar do bloco A do edifício Pátio Victor Malzoni, no Itaim Bibi, pelo fundo imobiliário Catuaí VBI Triple A (BLCA11).
A operação saiu pelo valor bruto de R$ 96,2 milhões e foi uma das maiores por metro quadrado (R$ 59,7 mil) anunciada em 2023.
Nesse sentido, 2024 começou aquecido após o Itaú comprar o Faria Lima 500, edifício mais caro do país, por R$ 1,46 bilhão. A área total passa dos 22,7 mil metros quadrados.
É hora de investir em fundos imobiliários de escritórios?
Diante da trajetória de recuperação, o segmento de escritórios acumula valorização perto de 25% nos últimos 12 meses, segundo dados do iTrix – índice setorial com o desempenho dos mais de 100 fundos imobiliários do Ifix. O índice pertence ao Trix, aplicativo de investimentos em FIIs da gestora TRX.
O analista de real estate da Empiricus Research, Caio Nabuco de Araujo, avalia que o momento é favorável para os fundos de escritório visto os números mais positivos.
Ele reforça que, além do segmento ter sofrido bastante nos últimos anos, houve incremento de oferta antes de 2020 no qual o estoque ficou parado durante a pandemia.
“A taxa de vacância da região do Itaim está nas mínimas. Houve também recuperação de preços, ficando acima do índice de inflação [IPCA] no período”, diz.
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Contudo, Araujo pondera que as regiões de Pinheiros, da Chucri Zaidan e imóveis localizados na Marginal Pinheiros ainda estão com valores de aluguel mais baratos. “Eles têm potencial para captar valor. Além disso, nem todas as praças estão com bons retornos”, observa.
No entanto, o sócio e gestor de fundos imobiliários de tijolo da Kinea, Carlos Martins, acredita que pode haver um movimento de migração da Faria Lima para a Chucri Zaidan, uma vez que o preço do aluguel da região que concentra o mercado financeiro deverá subir ao longo deste ano.
“A única região que tem bastante prédio e estrutura é a da Chucri. Lá, tem sido uma boa opção porque tem prédios de qualidades e preço bacana. Enquanto outras empresas devem procurar Pinheiros”, diz, acrescentando que o mercado de lajes corporativas paulistano deve registrar uma redução de vacância significativa até o primeiro semestre de 2025.
Por sua vez, a Guide Investimentos destaca preferência por fundos imobiliários que tenham participação em ativos de alta qualidade e localizações primárias como a região da Faria Lima e Vila Olímpia, como também alavancagem nula ou baixa.