David Camacho: desmistificando o crédito estruturado – fundo de reservas e fundo de obras

Dando continuidade à nossa série de artigos sobre operações estruturadas, vamos hoje apresentar duas exigências que integram o pacote de garantias indispensáveis para os CRIs analisados e investidos por nós, na Devant. São elas: o fundo de reservas e o fundo de obras. 

O primeiro, o fundo de reservas, é constituído com o objetivo de fazer frente aos pagamentos das obrigações garantidas em caso de inadimplência. Essas obrigações são decorrentes do contrato de cessão, obrigações de resgate, amortização e pagamentos dos juros, conforme estabelecidos no termo de securitização.

Isso que inclui todos os custos e despesas incorridos em relação à emissão e manutenção, todo e qualquer custo incorrido pela securitizadora, pelo agente fiduciário e/ou pelos titulares dos CRIs, inclusive no caso de utilização do patrimônio separado para arcar com tais custos. 

Normalmente esse fundo, é constituído pelo valor equivalente a no mínimo duas PMTs, que são as parcelas mensais compostas pelo valor da amortização e juros. Trata-se do recurso que remunera o investidor do CRI. 

O valor fica depositado na conta centralizadora do CRI, sempre em bancos de primeira linha. A conta  é composta por créditos imobiliários, créditos cedidos fiduciariamente, fundo de reserva e outras garantias e, caso esse recurso venha a ser utilizado parcialmente ou em sua totalidade, deverá ser recomposto imediatamente para recomposição das garantias.

Já o fundo de obras é uma garantia imposta a CRIs que possuem projetos imobiliários com obras não finalizadas. Normalmente o valor de tal fundo é o valor equivalente ao remanescente para a conclusão das obras do empreendimento imobiliário. Os recursos são disponibilizados ao incorporador conforme medição de obra e na forma de reembolso.

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Mensalmente, a securitizadora fará a liberação de recursos do fundo de obras em valor correspondente à evolução constatada. Caso em algum relatório de medição os custos de obras superem o valor estimado na constituição do fundo de obras ou o valor remanescente nesse fundo, a diferença maior deverá ser arcada pela cedente.

Assim, futuras liberações do fundo de obras não considerarão tal diferença. Por isso, em muitos casos utiliza-se um excesso – de 10%, por exemplo – na constituição do fundo de obra para eventuais custos extras e/ou aumento do custo de materiais de construção.

Esses recursos, tanto do fundo de reservas quanto do fundo de obras, são investidos em aplicações financeiras permitidas no termo de securitização. Geralmente são: títulos públicos, CDBs de bancos com rating AAA e fundos com liquidez, ficando toda a rentabilidade no fundo de reservas. 

No próximo artigo falaremos sobre o monitoramento completo das operações e de seus recebíveis. Continue acompanhando!