CVM regulamenta oferta de investimento em condo-hotéis com nova instrução

Por Arena do Pavini – A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) editou hoje a Instrução CVM 602, que estabelece nova regulamentação para as ofertas públicas de distribuição de contratos de investimento coletivo hoteleiro (CIC hoteleiro). A norma substituirá as regras estabelecidas pela Deliberação CVM 734 e fixa normas mais claras e menos restritivas para esse tipo de empreendimento.

Ao mesmo tempo, dará mais força para a fiscalização desse tipo de investimento, que cresceu muito nos últimos anos. Os condo-hotéis são investimentos em que o aplicador compra uma unidade de um empreendimento turístico ou destinado a determinado público, como estudantes ou idosos, e passa a receber participação sobre o ganho obtido com o aluguel daquela unidade.

Segundo a CVM, o CIC hoteleiro destina-se a viabilizar o financiamento da construção de edifício hoteleiro mediante promessa ao investidor de rentabilidade baseada no resultado esperado da operação hoteleira. “A Instrução 601 amplia o acesso de incorporadores e operadoras hoteleiras ao mercado de capitais brasileiro, pois foram retiradas exigências que limitavam o público-alvo das ofertas de condo-hotéis”, afirma Pablo Renteria, diretor da CVM.

Mudança do papel da operadora hoteleira na oferta

A partir da definição de ofertante como sendo “a sociedade incorporadora ou qualquer outra pessoa que realize esforços de distribuição pública de CIC hoteleiro”, a norma reconhece que a operadora, usualmente, não é a responsável pelos esforços de venda dos CIC hoteleiros e, por consequência, não se enquadra no conceito de ofertante.

“Entretanto, dada a importância no empreendimento hoteleiro, a operadora deverá atestar que reviu e considera corretas as informações que serão prestadas ao público durante a oferta”, explica Antonio Berwanger, superintendente de desenvolvimento de mercado (SDM).

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CVM não precisará mais aprovar material publicitário

A norma torna o pedido de registro de distribuição do CIC hoteleiro mais ágil. Assim, o ofertante poderá, se quiser, apresentar, juntamente ao pedido de registro da oferta, o material publicitário que pretenda utilizar. Assim, por ser facultativa, a análise do pedido de registro não será prejudicada caso o material não esteja disponível quando do protocolo do pedido de registro.

Adicionalmente, como é comum que o material seja atualizado sucessivas vezes ao longo da oferta, que pode se estender por vários anos, não será necessário solicitar aprovação da CVM a cada nova campanha publicitária.

“A CVM entende que esse modelo promove o maior equilíbrio entre custos e benefícios que decorrem da prévia análise do material publicitário”, afirma Dov Rawet, superintendente de registro de valores mobiliário da CVM. Entretanto, a autarquia considerou oportuno acrescentar alertas no prospecto e no material publicitário, de modo que seja transparente para o público em geral que se trata da aquisição de contrato de investimento, atrelado ao desempenho de uma operação hoteleira, e não somente da aquisição de um imóvel, acrescenta.

Principais alterações

A CVM citou as principais mudanças na nova regulamentação. A primeira, que as ofertas estarão sujeitas ao registro prévio da CVM, ressalvadas determinadas hipóteses nas quais é assegurada a dispensa automática de registro.
Ficou acertada também a definição do cronograma para a realização da oferta, com estabelecimento de prazos para início e encerramento, bem como para a divulgação do registro do memorial de incorporação no registro de imóveis.
Houve o aprimoramento do conteúdo do prospecto e do estudo de viabilidade econômica e financeira do empreendimento hoteleira.

A dispensa de prévia aprovação pela CVM do material publicitário a ser utilizado na oferta também deverá facilitar as operações. Mas, ao mesmo tempo, a norma define o dever das incorporadoras de fiscalizar a atuação das corretoras de imóveis, de maneira a induzir o aprimoramento das práticas comerciais utilizadas durante as ofertas.

A norma prevê ainda a possibilidade de os condôminos, reunidos em assembleia, dispensarem a sociedade operadora do cumprimento da obrigação de divulgar informações financeiras anuais e trimestrais auditadas.