CRIs: como a alienação fiduciária das quotas das SPEs ajuda a manter operações saudáveis; entenda

Por Helio Pio*

O Brasil passa por um momento desafiador. A taxa Selic está em 13,75% ao ano, o Banco Central tenta controlar uma inflação “rebelde”. Enquanto isso, o novo governo busca equacionar os orçamentos e controlar os gastos. Já o empresariado vê “a água subir” e o risco de muitos se afogarem aumenta.

Quando se olha para o mercado de crédito “high yield”, especificamente para o nicho de CRIs com lastro pulverizado, há várias etapas muito importantes a serem seguidas. Tudo isso para manter as operações saudáveis e, principalmente, defender os investimentos dos cotistas neste momento tão adverso.

Quando as sobregarantias dos recebíveis imobiliários começam a se deteriorar, há vários gatilhos para garantir a recuperação dos valores investidos com a devida correção financeira e multas. Uma delas é a exigência em 100% das operações, da alienação fiduciária das quotas das SPEs (Sociedade de Propósito Específico).

Dentro da SPE é exigido que só exista a operação em questão. Desta forma, exclui-se qualquer risco trabalhista, tributário ou de qualquer outra ordem da incorporadora. Confira a imagem, abaixo:

SPEs e CRIs

Esse mecanismo relacionado à alienação fiduciária das quotas das SPEs visa ampliar ainda mais a garantia de pagamento do compromisso com o CRI. Ou seja, até a quitação da totalidade da dívida, o ativo imobiliário fica alienado. Caso ela não seja honrada, o incorporador perde a propriedade do ativo.

Operacionalmente, as quotas da SPE são alienadas fiduciariamente para o CRI. Portanto, cabe à securitizadora a prerrogativa de tomar posse da empresa caso a dívida não seja honrada.

De qualquer forma, o objetivo é trabalhar arduamente para jamais chegar a essa fase de execução das garantias reais – os imóveis. Mas, obviamente, pode haver essa decisão, se todo aquele excedente de recebíveis exigido no início da operação for se deteriorando ao longo do tempo.

Mais que isso, pode chegar-se a ponto de o total dos recebíveis não ser suficiente para honrar o compromisso com o CRI. Além disso, o incorporador pode não complementar o saldo devedor.

Ainda assim, vale ressaltar que as operações são monitoradas no detalhe mensalmente. Entretanto, dispor do mecanismo de alienação fiduciária das cotas da SPE é uma exigência indispensável.

Afinal, esse é um mecanismo que contribui para a segurança dos investimentos. Mais que isso, faz com que o incorporador esteja 100% alinhado com os interesses dos credores do CRI, focado em manter a carteira de recebíveis saudáveis e cobrindo todos os compromissos da operação.

*Sócio da Devan Asset