Corinthians estuda criar fundo imobiliário para estádio; ‘arenização’ abre caminho para FIIs do segmento?

Faz um tempo que analistas, especialistas em futebol e até torcedores falam sobre a possiblidade de clubes terem ações na B3. Diante disso, o Corinthians pode ser o primeiro time a ser negociado na Bolsa brasileira. Não com ações, mas com cotas.

O clube paulista está em tratativas com a Caixa Econômica Federal para renegociar uma dívida de mais de R$ 600 milhões. A Caixa foi a responsável por financiar a NeoQuímica Arena.

O estádio pertence ao Corinthians e foi construído para receber partidas da Copa do Mundo de 2014, realizada no Brasil. Contudo, a atual diretoria do clube, com mandato vigente até o fim de dezembro, quer negociar até 49% da NeoQuímica Arena na B3 para quitar uma de suas maiores dívidas.

Fundo imobiliário pode ser alternativa para o Corinthians

Uma das saídas que o Corinthians discute é transformar essa fatia de até 49% em cotas de um fundo imobiliário. Com isso, seria criado um FII com negociações na B3 e investidores comprariam essas cotas tendo direito aos rendimentos, por meio de dividendos, e à uma fatia das receitas do estádio.

O analista de real estate da Empirus Research, Caio Nabuco de Araujo, destaca que ainda não há informação de como seria o fundo imobiliário da NeoQuímica Arena.

“É mais especulação. Se o modelo seria disponibilizando cotas ao público geral, se seria apenas um player que utilizaria o FII como estrutura para comprar fração do imóvel. Acho que seria pouco pertinente para o varejo“, comenta.

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Araujo diz que o modelo mais próximo que vê para o FII é de crédito, com a aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). “Um crédito mais estruturado, com lastro talvez nos recebíveis das arenas”, explica.

No entanto, o modelo de fundo imobiliário do Corinthians seria diferente de um já existente, o da Arena MRV, o estádio do Atlético Mineiro. Esse FII é fechado e tem um único cotista para gerir a nova casa do clube mineiro.

“A estratégia de oferecer fundos imobiliários relacionados aos estádios pode ser uma forma de os clubes diversificarem suas fontes de financiamento e capitalização”, avalia o advogado e sócio do escritório Mendes Advocacia e Consultoria, Lucca Mendes.

‘Arenização’ abre campo para novo segmento de FIIs?

A adesão ao modelo de Sociedade Anônima do Futebol (SAF) tem impulsionado clubes a terem o seu próprio estádio.

Desde a década passada, com a preparação para a Copa do Mundo 2014, parte desses estádios passou pelo processo de ‘arenização’.

A modernização desses espaços chegou a outros que, mesmo fora do maior evento de futebol do mundo, foram reformados ou construídos. Como é o caso do Allianz Parque, do Palmeiras, e da Arena MRV, do Galo.

Todavia, o analista da Empiricus comenta que o grande interesse nesse tipo de investimento é no ativo imobiliário.

“Dada a saúde financeira dos clubes no Brasil, atualmente e historicamente, acho que o mercado de FIIs tem muito mais a explorar. Exploram mais os setores tradicionais do que o futebol em si. Apesar de ter um fluxo grande de recursos em volta”, diz.

Desta forma, Araujo ressalta que o grande alvo são as arenas. Isso porque elas têm um grande fluxo de pessoas em jogos e, com a forte demanda recente, em shows. “Isso gera uma receita que pode ser interessante”, observa.

Ele acrescenta que FIIs desse modelo tendem a focar a aquisição de fração do imóvel ou principalmente, na dívida. “O fundo seria um credor, uma forma de financiar o imóvel e ter parte dele como garantia”, explica.

Em meio a essa ‘arenização’ dos estádios e com os clubes tornando-se SAFs, Araujo pondera que fundos imobiliários ligados ao futebol ainda é um tema distante do mercado.

“Apesar da estrutura ser utilizada, já ser especulada, é um tema que está distante do ‘mainstream’ dos FIIs. Sendo assim, pode demorar um tempo para chegar no investidor de varejo”, ressalta.