Terra é sempre terra – e ainda pode trazer uma boa renda: mercado de imóveis está em alta e atrai investidores de olho em aluguéis e valorização

Mesmo em um cenário extremo que faça desabar todo o sistema financeiro global, uma porção de terra continuará sendo uma porção de terra. Essa mentalidade que chega a soar fora da realidade de tão drástica, é um dos fatores por trás do aquecimento do mercado imobiliário nos últimos dois anos.

Em 2020, por exemplo, ano com o maior impacto das restrições trazidas pela Covid-19, as vendas de imóveis no país subiram 9,8%, de acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção. 

Em relação ao ano passado, a perspectiva de alta é de 12%, segundo uma prévia da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário. Na cidade de São Paulo, o aumento na venda de imóveis foi de 37,3% e o número de lançamentos aumentou 72,6%, conforme dados da Secovi-SP.

Bem, mas o que pode estar por trás desse aquecimento justamente em um momento crítico? Como tudo em economia, há uma série de fatores envolvidos, mas alguns deles se destacam no cenário dos últimos dois anos:

A busca por ativos tangíveis

Conforme dissemos lá no começo, terra é sempre terra. Em outras palavras, mantidas as noções vigentes de propriedade privada, um patrimônio posicionado em imóveis jamais irá derreter de uma hora para a outra, independentemente de cenários econômicos extremos.

A pandemia de Covid-19 foi um evento que abalou o mercado de ativos financeiros, especialmente aqueles de risco, como as ações – e ainda derrubou os juros, comprometendo a renda fixa.

Isso favoreceu a migração de investimentos para a compra de imóveis, uma prática muito tradicional entre brasileiros, especialmente os que viveram os tempos da hiperinflação.

A fuga da volatilidade

O apetite dos investidores por imóveis explica-se não só na busca por ativos reais, mas também pelo desejo de ter maior controle sobre seu patrimônio, seja na tomada de decisão, seja nos valores dos ativos.

Com a economia sensível a qualquer estímulo, até mesmo os fundos imobiliários, que vinham se tornando queridinhos na B3, sofreram com a pandemia e a alta dos juros no ano passado. O Ifix, principal índice de FIIs no Brasil, por exemplo, caiu 1,74% em 2021.

Na compra direta de imóveis, o proprietário, embora tenha entraves relacionados à liquidez e, muitas vezes, à burocracia, tem mais estabilidade.

Inflação: proteção e oportunidade ao mesmo tempo

A alta generalizada de preços na economia também é um fator que contribui para fazer girar o mercado de imóveis. Afinal, eles tradicionalmente são vistos como uma proteção contra o derretimento do poder de compra, já que seus valores são reajustados – inclusive muitas vezes acima da inflação – , o que beneficia o investidor de longo prazo.

Por outro lado, a inflação acabou beneficiando os proprietários que alugam seus imóveis. Isso porque o IGP-M, índice tradicionalmente usado para reajustar os aluguéis, chegou a bater os 30% em doze meses no primeiro semestre de 2021, o que provocou um reajuste muito acima do normal. O IPCA, índice oficial de inflação do país, que vem sendo adotado cada vez mais nas correções, também avançou para dois dígitos – fechou 2021 com variação acumulada de 10,06%.

Claro que as altas em geral não seguiram os índices, pois houve muitas negociações, especialmente diante das dificuldades dos inquilinos. Entretanto, houve margem para aumentos mais substanciais em determinadas situações.

Juros

Por ser um bem de alto valor agregado, em que a maioria das pessoas não têm capacidade financeira de comprar em grandes quantidades, os imóveis andam lado a lado com a disponibilidade de financiamentos no mercado.

E os financiamentos dependem diretamente da taxa de juros praticada no país. Para tentar estimular a atividade econômica no pico da pandemia, o Banco Central chegou a baixar os juros até 2% a.a., o que favoreceu a contração de dívidas para adquirir imóveis.

Agora, existe um movimento de alta da Selic para controlar a inflação, o que traz um desafio para o mercado. Entretanto, a perspectiva de especialistas é de que as negociações de casas, terrenos e apartamentos, entre outros, devem seguir em alta.

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As vantagens de possuir imóveis 

Os benefícios da compra direta de imóveis vão muito além da fuga da volatilidade que existe nos fundos imobiliários, por exemplo. Existe uma série de vantagens que, inclusive, leva muita gente a ignorar as questões burocráticas de cartório e a falta de liquidez, já que pode não ser tão fácil vender um imóvel de uma hora para a outra.

Para facilitar, fizemos uma lista dos principais atrativos que levam investidores a adquirir imóveis por inteiro:

• Poder de decisão: Como dono único e exclusivo, o proprietário define o que acontece com o ativo tendo como base sua própria opinião e interesses;
• Chance de encontrar excelentes negócios: A compra e venda direta de imóveis não passa por um processo de precificação tão bem distribuído como acontece com os fundos imobiliários, negociados em bolsa, por exemplo. Por conta disso, é extremamente comum encontrar casas, terrenos, galpões e apartamentos subavaliados e baratos. Os motivos podem ser vários: o imóvel pode estar um pouco degradado, mas nada que uma reforma não resolva; o vendedor pode estar necessitando de dinheiro e, dada a baixa liquidez, precisa vender por menos do que vale; etc;
• Fatos relevantes podem valorizar muito o ativo: Melhorias nas condições de infraestrutura de uma região podem trazer grandes altas para o valor de mercado de um imóvel. A chegada de um shopping, de uma estação de metrô ou de uma grande empresa são bons exemplos;
• Valorização além da inflação: Como já dissemos, o preço dos imóveis sobe constantemente e, muitas vezes, não só protege o patrimônio da perda do poder de compra como traz ótimos lucros para quem negocia;
• Possibilidade de alugar: Os imóveis podem ser usados para alugar, gerando renda para o investidor, ao mesmo tempo que seu ativo tende a ganhar valor de mercado. Em novembro de 2021, por exemplo, a média de preços para aluguéis residenciais em 25 cidades brasileiras ficou em R$ 31,28 por m², segundo métricas de mercado.

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Quanto investir em imóveis e o que observar antes de comprar

A participação do setor imobiliário na carteira do investidor depende do perfil de cada um e do tamanho do portfólio, segundo analistas e consultores de investimentos. Afinal, por conta do alto valor agregado, ter um imóvel próprio tende a ocupar uma participação relevante no patrimônio pessoal.

Em geral, eles são mais recomendados para quem já tem uma situação mais bem estabelecida – e não para quem precisa zerar suas posições para conseguir adquiri-los.

É necessário observar, por exemplo, a possibilidade de precisar do dinheiro de uma hora para a outra, o que é difícil no caso do mercado imobiliário, que tem baixa liquidez.

Para a escolha dos imóveis, o investidor deve procurar por características que façam sentido conforme seus objetivos. A ideia é reformar e vender, ganhando capital? Ou alugar para uso residencial? E comercial? Ou simplesmente ter uma reserva de valor que pode se valorizar?

A localização e a rede de estrutura dos entornos também são essenciais. Lojas, por exemplo, são mais fáceis de serem alugadas em áreas de grande fluxo de pessoas. Residências para famílias tendem a estar em lugares mais tranquilos, enquanto jovens solteiros preferem o fácil acesso às atividades oferecidas pela cidade. De nada adianta um bom imóvel se ele não pode ser explorado da melhor forma.

Outros aspectos, como as condições de conservação, a vizinhança, a regularização e também informações sobre o futuro da região são essenciais para uma boa tomada de decisão.

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