Quais FIIs comprar para se proteger do impacto da Selic? Analista indica
Muitos investidores andam preocupados com o desempenho dos fundos imobiliários nos próximos meses. Isso porque, historicamente, os FIIs costumam ter um desempenho inversamente proporcional à trajetória das taxas de juros no país.
Em outras palavras, a tendência é de que, quando os juros vivem trajetória de queda, os fundos imobiliários se valorizem. Assim como, em ciclos de alta da Selic, os FIIs listados na B3 tendem a ter uma baixa na performance.
Vale lembrar que o Copom, o Comitê de Política Monetária do Banco Central, elevou a taxa Selic para 10,75% ao ano na última reunião – um aumento de 0,25 ponto percentual. E as projeções mostram os juros ainda mais altos, chegando até a 11,75% ao ano no final de 2024, segundo o boletim Focus.
Mas será que realmente existem motivos para o investidor se desesperar agora?
Segundo Carol Borges, especialista em FIIs e head de análise de investimentos da EQI Research, a grande preocupação atual do Copom é com a política fiscal – que precisa ser “crível, embasada em regras previsíveis e com transparência em seus resultados”, segundo a ata da última reunião.
Com a economia bastante aquecida, o mercado de trabalho gerando empregos e o PIB (Produto Interno Bruto) vindo acima do esperado, além das projeções para a inflação subindo a cada semana, Carol diz que é natural o mercado esperar por um ciclo de aumento de juros que pode durar até o primeiro semestre do ano que vem.
Não há mal que dure para sempre…
No entanto, o investidor de FIIs precisa estar atento à análise do mercado para não perder o timing da retomada do setor.
Ela explica: de acordo com o histórico de desempenho do Ifix – o principal índice de referência dos fundos imobiliários –, ele tende a iniciar suas curvas de crescimento um pouco antes da Selic efetivamente começar a cair.
Ou seja: se você deixar para investir em fundos imobiliários no momento em que os juros tiverem seu primeiro corte, pode ser que você já tenha perdido a primeira “pernada” de alta dos FIIs, que historicamente acontece antes disso.
No gráfico abaixo, por exemplo, é possível observar a comparação entre o Ifix e a curva dos títulos NTN-B (ou Tesouro IPCA+) ao longo dos últimos anos:
Segundo a especialista, essa é uma forma mais assertiva de equiparar o desempenho do Ifix, já que é a expectativa para esses títulos que serve como “baliza” para a precificação dos fundos imobiliários.
“Se essa elevação da taxa Selic até o final do ano, ou começo do ano que vem, conseguir ancorar novamente as expectativas de inflação e fazer com que o IPCA caminhe pro centro da meta, a gente pode ver essa curva de juros fechando, ou seja, essa queda na expectativa de juros acontecer, como foi visto entre 2018 e 2019. Aí sim a gente vai ver o Ifix subindo e isso acontece antes da Selic começar efetivamente a cair.”
Vale lembrar que o próprio boletim Focus estima a taxa de juros em trajetória de queda a partir do ano que vem – a 10,75% a.a. em 2025, a 9,50% a.a. em 2026 e a 9% a.a. no final de 2027.
O maior problema, na visão da especialista, é quando o investidor tem uma visão muito “curto-prazista” sobre esse tipo de investimento.
“Quando você avalia os bons FIIs, aqueles de bom histórico e boa diversificação, eles bateram a renda fixa, o CDI, o IPCA +6%… é importante que você consiga montar bem esse portfólio e ter uma visão adequada do prazo de investimento.”
Mas, afinal, em quais FIIs investir agora?
Diante desse cenário de juros subindo e incerteza fiscal, a especialista em FIIs Carol Borges, da EQI Research, indica que os FIIs de papel são uma boa alternativa de investimento.
Não é à toa que, em 2024 (até o último dia 24 de setembro), esses fundos têm a melhor performance da categoria, como você pode ver abaixo:
A carteira de um FII de papel pode ser indexada ao IPCA, ao CDI, ou mesmo uma mistura dos dois índices, e é uma boa opção no cenário de juros mais elevados. Mas ela ressalta:
“Estamos falando de crédito. Se você está recebendo, é porque alguém está pagando. Se a pessoa está tendo que pagar um prêmio muito alto, pode ser que em algum momento ela não consiga mais e isso gere um problema para o cotista… Por isso, aqui nós preferimos a alocação em FIIs com perfil de risco baixo a moderado, até IPCA +8%, CDI +2,5%… E sempre próximos do valor patrimonial.”
E, dentre os fundos de tijolo, existem boas oportunidades?
Na categoria de FIIs de tijolo, a especialista indica o investimento em fundos que tenham mais previsibilidade – ou seja, aqueles formados por ativos com contratos de longa duração.
Nesse sentido, ela destaca a atratividade dos FIIs de galpões logísticos, que trazem mais segurança para o investidor por terem, ainda, contratos com correção anual (na maioria das vezes atrelada ao IPCA) e multa contratual bastante relevante.
“Investindo em fundos imobiliários de galpões logísticos com alta ocupação (eles atualmente estão com taxas mínimas de vacância) e com prazos estendidos de locação, você traz previsibilidade para a sua carteira.”
Essa tem sido a principal escolha da EQI para alocação dentre os FIIs de tijolo, segundo Carol.
Um exemplo de recomendação é o Guardian Logística (GARE11) que, de acordo com a especialista, possui prazos mais longos, bons inquilinos e diversificação de ativos – portanto, cumpre os requisitos mais conservadores para alocação no momento.
Mas ele não é o principal FII de logística recomendado pela EQI Research. Em um relatório recente, analistas da casa indicaram um outro fundo imobiliário do setor que, em pouco mais de seis anos, rendeu 128,6% ao investidor.
Para você ter ideia, esse retorno foi maior do que a média gerada pelo mercado de imóveis para locação em São Paulo e no resto do país.
E ele sequer é o mais rentável dessa lista…
Um outro fundo imobiliário elencado pela EQI Research nessa mesma lista chegou a gerar 199,7% de retorno no mesmo período de seis anos (entre janeiro de 2018 e maio de 2024).
Não é à toa que, na opinião da EQI Research, esses são os 5 melhores FIIs da bolsa brasileira para o investidor ter na carteira agora.
Os 5 fundos imobiliários que renderam mais do que imóveis estão disponíveis na B3 para qualquer investidor brasileiro. E, com um investimento inicial de menos de R$ 1 mil, já é possível montar um portfólio com as recomendações.
Para conhecê-los, você não precisa pagar nada. A carteira recomendada pela EQI Research está disponível gratuitamente no link abaixo: