MXRF11 e mais 8 fundos imobiliários anunciam emissões de cotas para captar até R$ 4 bilhões; quais valem a pena?

Os fundos imobiliários viraram destaque dos jornais nas últimas semanas. O motivo é que há uma longa lista de FIIs anunciando novas emissões de cotas na reta final do ano. Só nos últimos dias, 9 fundos anunciaram ofertas no mercado. 

Veja a lista das emissões anunciadas até o momento em que escrevo essa reportagem:

CÓDIGO DO FUNDO	NOME DO FUNDO	SEGMENTO	VALOR DA OFERTA
VISC11	VINCI SHOPPING CENTERS	Shoppings	R$ 700 milhões
MXRF11	MAXI RENDA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO	Crédito Imobiliário	R$ 600 milhões
RPRI11	RBR PREMIUM RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS	Crédito Imobiliário	R$ 255,79 milhões
RVBI11	VBI REITS FOF	Fundo de Fundos	R$ 750 milhões
KNHF11	KINEA HEDGE FUND	Multiestratégia	R$ 790,43 milhões
BTIR11	BTG PACTUAL CRÉDITO PARA INCORPORAÇÃO	Incorporação	R$ 484,54 milhões
PVBI11	VBI PRIME PROPERTIES	Lajes Corporativas	R$ 600 milhões
BLMG11	BLUEMACAW LOGÍSTICA	Logística	R$ 50 milhões
SNEL11	SUNO ENERGIAS LIMPAS	Energias Limpas	R$ 100 milhões
TOTAL: R$ 4,3 BILHÕES

Juntas, as emissões somam pelo menos R$ 4 bilhões. Segundo a Anbima, a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais, foram captados mais de R$ 20 bilhões neste ano, considerando as emissões de fundos imobiliários e Fiagros até setembro.

Este montante já é muito próximo do total captado em 2022, que foi de R$ 21,8 bilhões. Sendo assim, se todas as emissões anunciadas se concretizarem, o mercado de FIIs pode superar essa marca com folga.

Mas, afinal, o que está por trás do rali de emissões de cotas dos fundos imobiliários? E, além disso, quais são as emissões que realmente valem a pena para o investidor?

Em entrevista ao Giro do Mercado, Caio Araujo, analista de fundos imobiliários da Empiricus Research, respondeu a essas perguntas e, ainda, indicou o seu FII preferido para o momento. Confira:

A que se deve a disparada de emissões de cotas dos fundos imobiliários?

Na visão de Araujo, o movimento de “disparada” nas emissões de cotas dos FIIs tem dois motivos preponderantes. São eles:

1. A queda da taxa de juros. Com a taxa Selic em trajetória de queda, os investidores passaram a olhar com “carinho” para os FIIs, veículos que historicamente têm potencial de capturar valor em períodos de queda dos juros, seja por meio do pagamento de dividendos “gordos” ou pela valorização das cotas. Com isso, a demanda por esse tipo de produto cresceu, então há uma aceleração na quantidade de ofertas;
2. A consolidação da indústria. Como é esperado em uma indústria de crescimento, há um ritmo acelerado de incorporações dos FIIs nas últimas emissões. Em outras palavras, alguns FIIs menores e com estratégias mais “travadas”, que têm gestão passiva, estão sendo incorporados por fundos maiores e com portfólios mais robustos, trazendo uma consolidação desse mercado.

Além disso, o analista destaca que, em novembro, ainda há uma aceleração das ofertas motivada pela reavaliação patrimonial dos fundos imobiliários. “Há uma sazonalidade… A maioria das avaliações patrimoniais de tijolos é feita em dezembro, então você tem uma corrida dos fundos em novembro já olhando para a valorização da cota patrimonial”, explica.

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O que analisar antes de participar das emissões?

Para quem deseja aproveitar as emissões de cotas, Araujo alerta que existem sim boas oportunidades, mas que é preciso saber escolher bem. 

“Nessas últimas ofertas, os fundos estão atrás do momento de mercado favorável, com ofertas mais agressivas, por isso têm que ter um pouco mais de cuidado”, afirma. Pensando nisso, Araujo pontuou 3 itens para analisar antes de participar de alguma dessas emissões:

1. Perfil de risco

Em primeiro lugar, Araujo pontua que é sempre importante olhar o perfil de risco dos FIIs. “Principalmente em ofertas novas, de FIIs que estão em IPO, é essencial que o investidor olhe o nível de risco do fundo”, afirma.

Ele explica que um fundo imobiliário pode estar prometendo um dividend yield elevado, por exemplo, mas se expondo a um nível de risco mais elevado para poder cumprir com essa projeção. “Não estou dizendo que isso é culpa do fundo, é para alinhar se esse é o nível de risco que você está topando correr”, diz.

2. Viabilidade

Para ilustrar o retorno esperado do fundo, as gestoras costumam elaborar uma seção de viabilidade, com suas estimativas sobre a estratégia. Em primeiro lugar, vale analisar se as premissas utilizadas condizem com a realidade.

Além disso, verificar se a remuneração dos imóveis é sustentável no longo prazo. “Vimos nas últimas ofertas bastante parcelamento de compra. Você compra um ativo, paga a primeira parcela hoje e a próxima só daqui 12 meses. Isso eleva o dividend yield de curto prazo do FII, de forma que não seja sustentável no longo prazo”, explica.

3. Custos

Por fim, Araujo recomenda checar se os custos estão transparentes nas comunicações do fundo e se eles estão integralmente presentes no preço da oferta. “Todo prospecto contém uma seção detalhada sobre despesas de estruturação e distribuição das cotas para melhor visualização”, diz.

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PVBI11 e mais 5 oportunidades de FIIs para comprar agora

Para aproveitar a “disparada” das emissões de cotas dos FIIs, Araujo recomenda uma que está dentro do prazo e de que gosta muito, que é o fundo VBI Prime Properties (PVBI11).

Trata-se de um FII de lajes corporativas, com foco em lajes triple A em regiões bastante tradicionais da cidade de São Paulo, como Itaim Bibi, Vila Olímpia e a Faria Lima. “É uma oferta de mais de R$ 600 milhões, com uma perspectiva interessante, que acrescenta diversificação e rentabilidade ao fundo”, afirma.

Na visão de Araujo, entrando na oferta hoje, há um potencial de crescimento de 15% para o fundo, além de uma perspectiva de dividendos na casa de 7% a 8% no ano.

Mas essa não é a única recomendação de Araujo para o momento. Além dela, existem pelo menos outros 5 fundos imobiliários que também se encontram em uma oportunidade de compra, segundo o analista.

São FIIs com um bom histórico de gestão, com liquidez robusta, de diferentes setores e estratégias de atuação e com perspectiva de ganhos em duas frentes:

1. Com a valorização das cotas; e
2. Com o pagamento “gordo” de dividendos.

Esses FIIs foram recomendados por Araujo em um relatório gratuito, disponível para qualquer pessoa interessada. Portanto, para acessar, basta clicar no botão abaixo e seguir o passo a passo.

Pode ficar tranquilo, pois você não paga nada para acessar as indicações do analista. É tudo gratuito, como uma cortesia da Empiricus Research para os investidores.

Assim, eu sugiro que você libere seu acesso e ao menos dê uma “espiada” nos FIIs recomendados. Depois você decide se essas indicações fazem sentido para o seu patrimônio:

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