Mercado ‘exagerou’: BTLG11 sofre com Fed e ‘efeito Campos Neto’ e cai 4% em abril – hora de comprar?

Depois de encerrar os últimos cinco meses no campo positivo, o Ifix, índice que reúne os principais fundos imobiliários da B3, caiu -0,77% em abril. Dentre as quedas, a baixa de -4,3% do BTG Pactual Logística (BTLG11), um dos grandes nomes da indústria, chamou a atenção.

Mas antes de entrar no mérito se a queda é uma oportunidade de compra ou não, é importante entender o que levou o Ifix a terminar no vermelho pela primeira vez desde outubro de 2023.

Segundo o analista Caio Araujo, da Empiricus Research, os motivos são os mesmos que afetam os ativos de risco como um todo: o possível atraso no processo de queda dos juros nos Estados Unidos e a piora da situação fiscal brasileira. 

O chamado “higher for longer” nos EUA – taxas de juros mais altas por mais tempo que o esperado –, afeta também a trajetória de cortes na Selic, no Brasil.

O presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, inclusive afirmou que a dinâmica externa pode reduzir o ritmo de queda na taxa básica de juro brasileira. A próxima decisão do BC ocorre na quarta-feira (8).

Nos fundos imobiliários, produtos ligados a um setor com grande necessidade de capital e famosos por pagarem dividendos mensais isentos de Imposto de Renda, o efeito pode ser ainda mais negativo devido à forte correlação com os juros.

“Quando olhamos para os juros locais, as estimativas para a Taxa Selic no final do ano já se encontram próximas de 9,5% ao ano, e a ponta longa das NTN-Bs superou o marcante patamar real de 6% ao ano, historicamente desafiador para os ativos de risco.”

Neste contexto, os fundos imobiliários de tijolo, aqueles que investem diretamente em imóveis, sofreram mais em abril, como mostra o gráfico abaixo.

Como o BTLG11 é um fundo que investe diretamente em galpões logísticos, seria natural uma queda no último mês. No entanto, a baixa superior a 4% foi “exagerada”, na visão de Araujo.

“É um fundo que deve pagar um yield interessante na casa de 9%, vai ter reavaliação patrimonial em breve e nós prevemos uma valorização. Então, na nossa visão, essa queda é um pouco exagerada.”

Neste sentido, o analista vê a baixa como uma oportunidade de investimento no fundo imobiliário, que conta com um portfólio de 23 imóveis distribuídos em seis estados.

“O fundo possui cerca de 87% da área bruta locável situada em São Paulo, a principal região para o segmento logístico do país, e conta com diversos ativos de qualidade classificados como A+”, avalia Araujo.

Segundo o analista, além dos proventos estimados em 9,4% para os próximos 12 meses, a queda recente dá ao FII também a possibilidade de ganho de capital com a valorização das cotas.

Apesar dos percalços no curto prazo, Caio Araujo ainda vê um cenário favorável para a indústria de fundos imobiliários em 2024.

“Lembro que no ano passado presenciamos um estresse de magnitude semelhante no primeiro semestre, seguido de uma alta contundente no índice.” 

Além do BTLG11: analista abre recomendações da carteira que já rendeu 155% do Ifix

O analista vê cinco grandes oportunidades para comprar agora, depois das quedas recentes.

O BTLG11, como mencionado, é uma delas. Ele, inclusive, é uma das recomendações de Caio na sua carteira de fundos imobiliários da Empiricus Research, chamada Renda Imobiliária.

Desde a criação, em 1º de janeiro de 2017, até 1º de maio deste ano, essa carteira teve 129% de valorização. Ou seja, mais do que dobrou o dinheiro de quem seguiu à risca as indicações do Caio.

Em contrapartida, quem investiu no Ifix (principal índice de fundos imobiliários da bolsa) neste mesmo período, teve apenas 82% de lucro.

Agora, você pode conhecer as cinco maiores oportunidades para o momento da carteira de “Renda Imobiliária” sem pagar nada. 

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Todos os meses, o Caio disponibiliza um relatório recomendando os fundos imobiliários com o maior potencial da bolsa, na opinião dele. E o relatório com as indicações de maio já está disponível para qualquer pessoa interessada.

Isso porque a Empiricus Research, empresa do grupo BTG Pactual, liberou o acesso a esse relatório como cortesia. Ou seja, você não precisa pagar nada e nem se comprometer de nenhuma forma com a casa de análise para poder conhecer todas as indicações.

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Portanto, eu sugiro que você libere seu acesso e ao menos dê uma “espiada” nos FIIs recomendados. Depois você decide se essas indicações fazem sentido para o seu patrimônio:

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