IGP-M ou IPCA: qual o melhor índice para ser usado no reajuste dos contratos de aluguel?

O contrato de locação de um imóvel carrega diversos deveres e direitos garantidos a cada uma das partes envolvidas – locador e locatário. Entre as informações que constam nesse documento está o reajuste de aluguel, uma prática garantida ao locador pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91), norma que dispõe sobre as regras para contratos de locação firmados em todo o país.

O reajuste pode seguir diferentes índices de referência e ser negociado de diferentes formas entre inquilinos e proprietários. Em conjunto com o QuintoAndar, maior plataforma de moradia da América Latina, preparamos um guia para te ajudar a entender o reajuste e seu funcionamento.

Como funciona o reajuste de aluguel

O reajuste de aluguel é uma medida realizada sempre no aniversário do contrato de locação. Portanto, 12 meses após seu início, o contrato terá o valor reajustado para ficar de acordo com os índices do mercado.

Essa é uma correção importante para o proprietário não sair perdendo ao alugar seu imóvel por valores menores que aqueles praticados no mercado – ou regulados abaixo da inflação do país.

Salvo algumas exceções, em que pode prevalecer um acordo entre inquilino e proprietário, o reajuste de aluguel é sempre realizado de acordo com um entre esses dois índices de inflação: IGP-M, que regula os preços do mercado, e o IPCA, que é considerado a inflação oficial do país.

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O que é o IGP-M?

O IGP-M, ou Índice Geral de Preços do Mercado, é divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e calculado com base em outras três taxas: Índice de Preços por Atacado (IPA), Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e Índice Nacional do Custo da Construção (INCC).

Pela tradição no mercado imobiliário brasileiro, o IGP-M costuma ser o indexador mais utilizado para o reajuste de aluguel. No entanto, trata-se de um indicador bastante sensível à variação do câmbio, e sua utilização pode se tornar prejudicial ao inquilino, em casos de alta do dólar, ou mesmo ao locatário, quando o valor da moeda cai radicalmente.

Vantagens e desvantagens de usar o IGP-M no reajuste

Atualmente, em abril de 2022, o IGP-M acumula uma alta de 14,66% nos últimos 12 meses. Mas, para se ter uma ideia, um ano antes (em março de 2021), esse mesmo acúmulo era de 32,02%. Olhando assim, dá para imaginar porque, para muitos proprietários, pode parecer vantajoso utilizar este índice para a correção do seu contrato de aluguel.

No entanto, apesar de parecer uma escolha que vai trazer maior rentabilidade para o locador, é preciso pensar que essa decisão também pode fazer com que um imóvel demore mais para ser alugado – ou, ainda, tenha seu contrato encerrado antes do tempo por um inquilino que não consegue arcar com valores muito mais altos de aluguel.

Além disso, nem só de altas estonteantes vive o IGP-M. Em 2017, por exemplo, o acumulado do IGP-M ficou negativado, com o índice registrando -0,52%. Então, é preciso pensar bem se vale a pena aderir a este indexador em um contrato de locação de imóveis.   

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O que é o IPCA?

IPCA é a sigla para Índice de Preços ao Consumidor Amplo. Calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) mês a mês, esse indicador considera o custo de vida das famílias e serve como base para a definição da meta de inflação pelo Banco Central.

Em razão da volatilidade do IGP-M, registrada principalmente a partir de 2020, muitos proprietários passaram a aderir ao uso do IPCA como índice de reajuste no contrato de aluguel, já que os valores dele vinham se mantendo dentro de uma média esperada para as correções anuais do valor pago pelos inquilinos.

Vantagens e desvantagens de usar o IPCA no reajuste

Como já dissemos, o IPCA é o índice base da inflação no país. Em março de 2022, o IPCA acumulado dos últimos 12 meses está em 11,30%. Apesar de estar sofrendo uma recente ligeira alta em seus valores, o IPCA ainda segue sendo uma boa escolha para o reajuste dos valores de aluguel, com índices menores que os do IGP-M.

Isso porque, historicamente, o IPCA apresenta menor volatilidade do que o outro índice. Desta forma, apostar no IPCA para a correção anual do aluguel representa menor risco tanto para o proprietário, que terá menos chance de ver seu imóvel parado, quanto para o locatário, que terá menor probabilidade de ter que se preocupar com mudança e procura por outro imóvel depois de um ano, por exemplo.

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QuintoAndar utiliza o IPCA

Desde o início de suas operações no mercado de imóveis no Brasil, o QuintoAndar seguia a tradição e utilizava o IGP-M como fator de correção para os contratos assinados por meio de sua plataforma.

No entanto, com as altas constantes registradas pelo indicador em 2020, a imobiliária digital foi pioneira em adotar oficialmente o IPCA para os novos contratos firmados por ela a partir de novembro daquele ano.

Para se ter uma ideia, no momento em que o QuintoAndar optou por essa mudança, a variação acumulada do IGP-M em 12 meses foi de 20,9% em outubro do mesmo ano. Enquanto o IPCA registrou, nesse mesmo intervalo, alta de apenas 3,9%.

Isso mostra como os novos inquilinos passaram a sofrer muito menos com as grandes distorções do IGP-M e seus impactos negativos na economia, ao mesmo tempo que os proprietários puderam contar com um contrato muito menos suscetível à volatilidade do índice de correção.

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