Fundos imobiliários: queda da Selic pode fazer esse FII de shopping ‘voar’ ainda mais em 2024, segundo analista

Os fundos imobiliários tiveram um verdadeiro “ano da virada” em 2023. O Ifix, principal índice de referência dos FIIs, alcançou uma alta de 14,8% até o último fechamento (26). E, dentro dessa classe de ativos, existe uma categoria que vem chamando ainda mais a atenção do mercado: os FIIs de shoppings.

Em uma pesquisa realizada recentemente pela Empiricus Research, uma das principais casas de análises financeiras do país, os principais gestores do mercado se mostraram “muito otimistas” com relação ao momento vivido pelos fundos imobiliários.

O estudo ouviu 44 gestoras de FIIs, como XP, BTG, Valora, Hedge e HSI, e categorizou a confiança de cada uma em um índice de -2 até 2, onde -2 significa “muito pessimista” e 2, “muito otimista”.

A média das respostas ficou em 1,08, um número que já entra na categoria “muito otimista”. Dentre todos os tipos de FIIs disponíveis no mercado para investimento, os fundos imobiliários de shoppings obtiveram o maior grau de confiança médio dos gestores. 

E segundo Caio Araujo, analista especializado em FIIs e que tocou a pesquisa, existe um FII de shopping especificamente que negocia abaixo da média, tem um nível de pagamento bastante interessante e é o melhor da categoria para o investidor ter na carteira em 2024.

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O que explica a confiança dos gestores nos FIIs de shoppings?

Uma justificativa para esse otimismo dos gestores com relação aos fundos imobiliários de shopping centers está no momento econômico do Brasil. Isso porque os FIIs de tijolo, como são os de shoppings, costumam ter melhor desempenho em ciclos de juros baixos.

Vale lembrar que a Selic caiu para 11,75% ao ano em dezembro e pode chegar a até 9% no final de 2024, segundo projeção do último boletim Focus. 

“A gente já viu essa melhora do setor começando em 2023, com a queda dos juros, e esse movimento positivo tende a continuar no ano que vem”, disse Caio em entrevista ao programa Giro do Mercado.

O analista também lembra que a redução dos juros tende a impulsionar uma migração de capital interessante para os FIIs. 

“Com a Selic caindo, os investidores que estão mais atentos acabam removendo dinheiro da renda fixa, que tende a pagar cada vez menos, para colocar em outras categorias que podem oferecer um ganho de capital mais interessante ou um nível de geração de renda melhor, como é o caso do Ifix.”

Outro ponto de destaque, na opinião do analista, é o crescimento na emissão de cotas de FIIs nos últimos meses. Só os fundos de shoppings captaram mais de R$ 3 bilhões em 2023, segundo Caio. 

“Isso permite aos fundos aumentar a diversificação dos portfólios, encontrar bons ativos, e também readequar a estrutura de capital dos fundos. Com isso, alguns FIIs que estavam alavancados podem ajustar isso de forma mais eficiente”, explica.

E, por fim, vale lembrar que essa época de final de ano também costuma beneficiar os fundos imobiliários de shoppings, já que a procura dos consumidores costuma ser maior em eventos como o Natal e a Black Friday. 

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Esse é o melhor FII de shopping para você comprar agora, segundo o analista

Os fundos imobiliários de shopping centers estão entre os que mais cresceram em 2023, com uma valorização média de 25%, segundo Caio. No entanto, ele acredita que a categoria ainda negocia com bastante defasagem e pode alcançar números ainda maiores no ano que vem.

E um FII específico, na opinião dele, é o melhor para o investidor ter na carteira agora: o HSI Malls (HSML11). 

Para Caio Araujo, mesmo já tendo valorizado cerca de 22% neste ano, o HSML11 é um dos fundos imobiliários mais descontados da categoria atualmente, negociando abaixo do custo de reposição do seu portfólio. 

O HSML11 conta um portfólio de shoppings bastante diversificado, atualmente com sete ativos distribuídos em cinco estados – todos empreendimentos maduros, com mais de 10 anos de operação. 

Segundo o analista, esse FII possui um nível de risco um pouco maior que a média devido à alavancagem, que gira em torno de 35% do seu ativo. No entanto, o mercado mais favorável, com juros mais baixos, vai possibilitar a ele uma readequação de sua estrutura e um movimento de redução de dívida ao longo de 2024.

Esse FII apresenta um potencial de ganho de capital bastante interessante, na visão de Caio. “A gente tem visto que as últimas aquisições foram bem interessantes, do ponto de vista de que, no momento em que o ativo entrou no fundo, o ativo melhorou consideravelmente”, ressalta.

E além desse possível lucro com a valorização das cotas, o analista também destaca que o HSI Malls tem um nível de remuneração bastante interessante, com um dividend yield estimado em cerca de 10% para 2024. 

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Mas não pense que para por aí. O analista Caio Araujo, da Empiricus Research, tem ainda outras 5 recomendações de fundos imobiliários para que o investidor busque ganhos dentro dos próximos meses.

Em um relatório gratuito, disponibilizado neste link, o analista explica a tese de investimento por trás de cada um desses 5 FIIs. Para ele, são os ativos com maior potencial de gerar renda extra passiva com dividendos e, ainda, lucro com a valorização das cotas em 2024.

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