Ibovespa ‘Fundos imobiliários foram excessivamente afetados em 2024’ e há oportunidades para 2025, aponta Ricardo Vieira, diretor do Pátria VBI (RVBI11)
O IFIX, índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados da bolsa brasileira, caminha para encerrar 2024 como um dos piores anos da série histórica.
Até o último fechamento (29), o índice já acumulava uma queda de 6% no ano. Em algumas categorias, como os fundos de lajes corporativas, o retorno é negativo em 21% em 2024.
Diante desse contexto, muitos investidores estão preferindo migrar para um “concorrente”: as NTN-Bs (Tesouro IPCA+, no Tesouro Direto) com vencimento de dez anos. Esses títulos estão pagando prêmios superiores a 6,5% ao ano, acima da inflação.
Contudo, para Ricardo Vieira, diretor do segmento de real estate do Pátria, “os FIIs foram excessivamente afetados em 2024” e há duas oportunidades claras para a categoria nesse cenário.
O diretor do Pátria é um dos convidados do Onde Investir em 2025, evento organizado pelo Seu Dinheiro — portal parceiro do Money Times. Entre os dias 14 e 16 de janeiro, alguns dos principais nomes do mercado vão trazer insights e recomendações para os investidores começarem o ano “com o pé direito”.
Ricardo Vieira será um dos participantes do painel de fundos imobiliários e vai dar mais detalhes de como investir no setor em 2025.
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Quem é Ricardo Vieira, responsável pelo fundo imobiliário que pagou 14% de dividendos nos últimos 12 meses?
Ricardo Vieira é formado em Administração e tem mestrado em Economia, ambos pela Universidade de São Paulo (USP), além de possuir as certificações CGA e CGE para gestão de fundos estruturados.
Ao longo da sua carreira, atuou como Consultor de Investimentos da International Finance Corporation (IFC), braço de investimentos do Banco Mundial para o setor privado. Ele também foi analista de FP&A e Project Finance em empresas multinacionais.
Em 2018, Vieira ingressou na VBI Real Estate e ajudou a criar o VBI Reits FOF (RVBI11), lançado no início de 2020. O executivo também participou ativamente na mudança da estratégia do RVBI11 de um fundo de fundos “tradicional” para um FII multiestratégia.
Vieira explica que, anteriormente, o VBI Reits FOF era um FII que investia em outros fundos imobiliários. Contudo, o ativo ficava “fora do radar” dos investidores por ser pequeno e ter pouca liquidez, o que dificultava a movimentação dos cotistas.
Foi então que, no final de 2023, Vieira participou da mudança na estratégia do fundo. Ele explica que houve uma consolidação com outros FIIs menores que tinham características semelhantes ao RVBI11.
Assim, o VBI Reits FOF se transformou em um fundo multiestratégia. Ou seja, desde a mudança o RVBI11 pode investir em qualquer tipo de ativo, desde que tenha lastreamento imobiliário.
Segundo Vieira, a nova estratégia permitiu que o fundo desse um salto dos R$ 140 milhões de patrimônio líquido para quase R$ 900 milhões. Além disso, o FII vem entregando bons dividendos para os seus cotistas.
Nos últimos 12 meses, o RVBI11 pagou um dividend yield de 14%, de acordo com informações do portal Status Invest. Contudo, assim como grande parte do setor, em 2024 o fundo comandado por Vieira sofreu com o contexto econômico.
Para o diretor de real estate do Pátria, a queda dos fundos imobiliários é resultado de um “descolamento da economia real”.
Vieira explica que o desempenho ruim desses ativos em 2024 se deve ao fiscal doméstico deteriorado, alta dos juros, reaceleração da inflação e desvalorização do real frente ao dólar.
Por outro lado, quando se trata dos fundamentos do mercado imobiliário, o setor continua indo bem. O gestor destaca que, apesar da desvalorização do m² dos fundos negociados em bolsa, lajes corporativas foram negociadas em 2024 com preços 76% acima do m² das cotas dos FIIs.
Além disso, ele destaca que em setores como shopping centers e logística a vacância continua próxima de zero, e os fundos reportam renda crescente e baixo risco de inadimplência.
Nesse cenário, Vieira aponta que a queda excessiva dos fundos imobiliários pode gerar duas oportunidades claras para os investidores.
Quais as oportunidades Ricardo Vieira enxerga para os fundos imobiliários em 2025?
De acordo com o diretor de real estate do Pátria, no curto prazo uma redução da volatilidade do câmbio e dos juros pode fazer com que a diferença entre o retorno dos fundos imobiliários e das NTN-Bs diminua, aumentando a atratividade dos FIIs.
Já no médio e longo prazo, “os investidores que souberem se posicionar em ativos com fundamentos imobiliários sólidos poderão acumular ganhos elevados de capital […] com retornos potencializados por rendimentos elevados (e isentos) no curto prazo”.
Pensando nisso, o Onde Investir em 2025 trará Ricardo Vieira para dar mais detalhes sobre o cenário esperado para os fundos imobiliários no próximo ano e como selecionar FIIs que possam trazer ganhos e rendimentos no médio e longo prazo.
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*Com informações do Valor Econômico e Café com FII e REITcast
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