Fundo de Investimento Imobiliário: uma excelente opção para investir em imóveis

Já pensou em ser proprietário de imóveis e ter renda de aluguéis todos os meses? Com os FIIs – Fundos de Investimento Imobiliário – isso é possível e todo o processo é realizado sem burocracia, a custos baixos e com isenção fiscal. Sim, é isso mesmo, o investidor não paga Imposto de Renda sobre os rendimentos. 

Além de todas essas vantagens, desde a queda da taxa Selic, este tipo de investimento também está mais atrativo. “O auge da crise passou e sinais positivos surgem para os fundos imobiliários: a inflação está sob controle e a Selic deve chegar a 7%. E, passado isso, o ganho virá do crescimento econômico”, destaca o analista da Empiricus, Daniel Malheiros, autor das séries Fundos Imobiliários e Valor Imobiliário.

O que são FIIs? 

O primeiro passo para investir em FIIs é compreender que eles são investimentos de renda variável, ou seja, estão sujeitos aos riscos específicos dos seus ativos (como vacância e inadimplência) e às oscilações de suas cotas no mercado. E nos últimos anos, a grande influenciadora desse mercado foram as taxas de juros. 

Eles captam recursos no mercado para investir em empreendimentos imobiliários com o objetivo de gerar retorno com a locação, arrendamento e/ou venda de imóveis. 

Como os FIIs são fundos fechados, para entrar ou sair é preciso comprar ou vender cotas por meio de uma corretora de valores.

Comprar uma cota significa que o investidor se torna dono de uma fração dos empreendimentos imobiliários que compõem o fundo, isto é, não é preciso ter o montante todo do imóvel para entrar e não há valor mínimo para investir. Porém, a Empiricus recomenda investimentos acima de R$ 1.000,00.

Por meio dos FIIs é possível investir em um único ativo (monoativo) ou em vários (multiativos). E as carteiras podem contar com os mais variados tipos de imóveis, como residências, escritórios, shopping centers, hospitais, hotéis, galpões, além de produtos financeiros (CRIs, LCIs e LHs). 

Os rendimentos vêm dos aluguéis dos empreendimentos e são chamados de proventos, que são pagos mensalmente, após o fundo descontar as taxas da Bolsa e de manutenção do próprio fundo. Portanto, após pagar todas as despesas, ele devolve para o investidor praticamente 100% do que sobrou no período. Importante mencionar que os proventos são isentos de Imposto de Renda, porém, são cobrados 20% de IR no caso de ganhos de capital, ou seja, na venda de algum imóvel. 

Como escolher um fundo imobiliário? 

Prefira um FII que tenha imóveis bem localizados, pois estes costumam ser mais valorizados na hora de alugar ou vender. 

Dê preferência para fundos imobiliários que são donos de prédios inteiros. Alguns compram apenas andares de edifícios. O problema está na hora de vender ou alugar o empreendimento, pois é preciso concorrer com outros proprietários dentro do próprio prédio. 

Inquilinos com históricos sólidos podem significar menor chance de vacância (imóvel vago) ou inadimplência. Para tentar evitar os mesmos riscos, opte por fundos multiativos (com vários prédios). 

Além de bons ativos (edifícios de qualidade, bem localizados, com locatários em boa situação financeira e contratos bem amarrados, por exemplo),  é preciso escolher fundos com gestores qualificados e mecanismos que garantam o interesse dos cotistas. 

Quais são as vantagens e desvantagens? 

Vantagens

* Isenção de IR sobre os rendimentos vindos dos aluguéis distribuídos pelo fundo; 
* Zero burocracia, já que o investidor precisa apenas abrir uma conta em corretora; 
* Menor risco, uma vez que os fundos possibilitam diversificação entre diferentes ativos;
* Maior liquidez, pois é mais fácil vender cotas de um FII do que de um empreendimento imobiliário;
* Não precisa ser um especialista em aplicações, pois o gestor do fundo escolhe os ativos e toma as decisões estratégias. É preciso, porém, se assegurar de que as estratégias do investidor estão alinhadas com as do fundo. 

Desvantagens

* A vacância pode ter impacto negativo sobre a distribuição de rendimentos caso os imóveis fiquem desocupados;
* A inadimplência também pode afetar a distribuição de rendimentos se os inquilinos deixarem de pagar o aluguel;
* Baixa influência nas decisões, pois as deliberações são feitas em assembleias com a votação dos cotistas. 

Quer saber mais sobre FIIs? Então acesse os relatórios exclusivos para assinantes de Daniel Malheiros sobre Fundos Imobiliários.