Elon Musk, Apple e Google são ‘contra home office’ e esta pode ser uma ótima notícia para o seu bolso; entenda
O home office se tornou muito querido hoje em dia, mas, ao contrário do que o LinkedIn faz parecer, ele está longe de ser uma unanimidade. Depois que o pior da pandemia passou e as vacinas ficaram disponíveis para todos, muitas empresas, como Apple e Google, e também executivos e CEOs, como Elon Musk, estão exigindo que os funcionários voltem aos escritórios. Ao menos alguns dias por semana, em um esquema de trabalho híbrido.
No caso do CEO da Tesla, as críticas ao home office foram ainda mais ferrenhas e as exigências do presencial, mais duras. Em um tuíte, ele diz que quem não vai ao escritório deve “fingir trabalhar em outro lugar”, praticamente “ameaçando” demissão de quem insistir em ficar em casa.
A verdade é que, dois anos depois da adoção em massa do home office, o cenário do mercado de trabalho parece estar voltando ao “antigo normal”: trânsito mais caótico nas principais avenidas comerciais; restaurantes lotados no horário do almoço; e, claro, os escritórios estão cada vez mais cheios.
E é exatamente este último fator que abre uma brecha interessante para o investimento em fundos imobiliários de tijolos.
A seguir, você vai entender melhor o que está por trás dessa oportunidade e também qual é a maneira mais indicada de se posicionar para aproveitar esse movimento do mercado.
O retorno dos FIIs de tijolos
Só para deixar claro: os FIIs de tijolos investem em prédios, shoppings e demais empreendimentos físicos e buscam lucros e proventos a partir dos aluguéis pagos pelos locatários. Já os FIIs de papel são aqueles que investem em recebíveis imobiliários, como CRIs e LCIs.
Devido a essa estratégia diferente de investimento, os fundos de tijolos sofreram bastante com a pandemia e com o home office. Todo mundo passou a trabalhar de casa, fazendo com que muitas empresas entregassem de volta seus escritórios ou mudassem para lugares menores (e mais baratos).
Por um lado, esse movimento desvalorizou as cotas dos FIIs de tijolos e abriu uma porta de entrada para quem buscava investir no segmento com pouco dinheiro. Por outro, quem já investia, viu seu patrimônio cair e os proventos ficarem mais “minguados”.
A questão é que agora os fundos imobiliários desta classe estão se recuperando. Isso pode ser explicado por três motivos:
- A volta das atividades presenciais;
- Números operacionais dos segmentos (lajes corporativas, galpões logísticos e shoppings) tem melhorado gradualmente desde o ano passado;
- A inflação dá sinais de arrefecimento ‒ dados de julho e agosto referentes ao IPCA e IGP-M ilustraram uma deflação nos preços;
Não por acaso, “agosto foi o mês dos tijolos”, na visão do analista Caio Araujo, da Empiricus Research. “A indústria de FIIs apresentou uma migração de capital de [FIIs de] recebíveis para tijolos,antecipando uma distribuição de proventos mais favorável para a segunda categoria”, diz.
Não que os fundos de papéis sejam ruins. Eles continuam sendo importantes para quem quer montar uma carteira diversificada e podem continuar vantajosos em tempos de Selic alta, já que muitos recebíveis são atrelados ao CDI.
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Acontece que, na visão de Araujo, “os FIIs de tijolos (especialmente lajes corporativas) estavam muito descontados. Parte da indústria notou este cenário e permaneceu com alocação mais concentrada no setor.”
Para saber se um fundo imobiliário está descontado ou não, o mercado usa o P/VP, um indicador que mostra a relação entre o preço da cota do ativo e o seu valor patrimonial, que representa o patrimônio líquido do fundo (a junção de todos os ativos sob o seu “guarda-chuva”).
Na prática, quanto menor o P/VP, mais barato está o ativo.
Veja só o que o gráfico abaixo mostra em relação aos FIIs de lajes corporativas (escritórios, basicamente):
De todos os segmentos contemplados no Ifix (principal índice de fundos imobiliários), o de ativos de escritório está com o maior desconto.
Claro que, nesse “bolo” de FIIs corporativos, existem alguns que, mesmo descontados, não valem a pena. Por isso, Araujo recomendou dois fundos imobiliários de escritórios para buscar renda extra com a volta do trabalho presencial.
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‘Seu imóvel’ em um dos bairros mais caros de São Paulo
Um dos maiores riscos para os fundos imobiliários de tijolos é a vacância, ou seja, que ninguém esteja alugando os espaços. O que acontece é que nas regiões mais nobres, os edifícios chamados de triple A (mais luxuosos e caros) sofrem menos com esse fenômeno.
- Segundo pesquisa da CBRE, empreendimentos desse tipo têm resultado positivo de absorção líquida (entraram mais locatários do que os que saíram) e reduziram sua vacância em 2,8 pontos percentuais desde o ápice da pandemia.
São justamente dois empreendimentos triple A que Caio Araujo está recomendando: ambos estão localizados no “coração” do mercado financeiro nacional, no bairro do Itaim Bibi, em São Paulo, e têm empresas robustas entre seus locatários.
Como há escassez de espaços disponíveis em empreendimentos de qualidade nesta região de São Paulo, é esperado que esses imóveis não enfrentem problemas de vacância.
O primeiro deles fechou um contrato recentemente com um “peixe grande”, elevando o preço de seu metro quadrado para próximo de R$ 155. Para Araujo, a expectativa é que o aluguel suba ainda mais nos próximos meses, atingindo o patamar de R$ 180, média de preço da região para edifícios triple A como este.
Para o investidor, o resultado prático, caso isso venha a ocorrer, é a valorização da cota e os proventos mais “gordos” na conta.
O segundo fundo imobiliário, por sua vez, contém dois empreendimentos de luxo com um aluguel bem acima da média da região (que, por si só, já é bem cara): R$ 226 por metro quadrado. Em uma negociação recente, o FII também fechou contratos de locação de R$ 250.
Para o analista Caio Araujo, é esperado um ganho de capital potencial de ao menos 10% para os cotistas nos próximos meses.
VEJA AQUI OS 2 FUNDOS IMOBILIÁRIOS INDICADOS POR CAIO ARAUJO
Aproveite agora para investir em FIIs de tijolos, antes que seja tarde demais
Com a volatilidade atual do mercado, muitos investidores estão deixando de lado a renda variável para se “acalmarem”. Mas, ao fazerem isso, eles também estão ignorando ótimas oportunidades de investimento que se abriram com a queda de alguns ativos.
O caso dos fundos imobiliários de tijolos é um desses.
Há, neste exato momento, FIIs descontados que investem ativos com bom potencial de retorno e robustez. Não é como investir em um prédio qualquer no meio do nada. São fundos com empreendimentos de luxo em um dos bairros mais caros do Brasil.
Mas, é claro, você pode (e deve) ver por si mesmo o que está em jogo aqui e entender mais a fundo por que o analista Caio Araujo está recomendando estes 2 ativos. Para isso, basta clicar no botão abaixo para acessar a recomendação:
QUERO SABER QUAIS SÃO OS 2 FUNDOS IMOBILIÁRIOS DE TIJOLOS
Vale relembrar que os FIIs indicados pagam seus cotistas mensalmente, tal como um “aluguel” mesmo. Além disso, não há cobrança de IR sobre o investimento (contanto que o investidor tenha menos de 10% das cotas).
Ou seja, se você quiser buscar renda extra mensal direto do Itaim Bibi para o seu bolso, a hora é agora.
É bem provável que as cotas dos FIIs de tijolos voltem a subir, conforme o trabalho presencial volta a ganhar força e as empresas enxerguem a necessidade de um lugar físico para seus funcionários.
Pelo visto, se depender da Apple, do Google e de Elon Musk, os escritórios serão “o ativo do momento”.