Comprar studios para investir vale a pena? Calculadora de imóveis da EQI Research mostra que outra estratégia pode ser mais vantajosa; entenda
O mercado de apartamentos tipo studio segue em plena expansão nas grandes cidades do Brasil. Com as pessoas demorando cada vez mais para casar, ter filhos e morando mais tempo sozinhas, a demanda por imóveis de até 40m² cresceu bastante nos últimos 8 anos.
Para se ter uma ideia, em 2016 foram entregues 561 apartamentos tipo studios na cidade de São Paulo. Em comparação, até julho de 2024 esse número chegou a 2.393 unidades. Ou seja, um crescimento de 327%, segundo dados do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação ou Administração de Imóveis Residenciais ou Comerciais (Secovi).
Em geral, o perfil dos moradores dos studios são pessoas de 20 a 39 anos, que vivem sozinhas. Portanto, não precisam de um espaço tão grande.
Por outro lado, elas buscam um imóvel bem localizado, mobiliado, com diversas comodidades, mas sem ter que se preocupar com a administração de tudo isso.
Assim, a proposta dos studios é oferecer a essas pessoas uma moradia que, além do apartamento em si, podem disponibilizar serviço de limpeza, lavanderia, mini mercado, academia e estacionamento. Em alguns casos, esses espaços ainda contam com massagista, manicure, buffet e personal trainer com taxas à parte do condomínio.
Não precisa ser um grande conhecedor do mercado imobiliário para perceber que os studios atendem a uma demanda clara por moradia. Contudo, o interesse por esse tipo de apartamentos também vem crescendo entre os investidores.
Entretanto, os studios podem não ser a melhor maneira para buscar lucros no mercado imobiliário. Com ajuda da Calculadora de Imóveis da EQI Research, é possível descobrir outra estratégia que pode gerar retornos até 48% maiores para quem busca investir no setor.
Conheça a estratégia de investimento que pode gerar ‘aluguel’ de até R$ 4.374,00 isento de IR
Nos últimos anos, muitos investidores passaram a se interessar pelos studios por dois motivos principais:
- Investimento inicial menor;
- Percentual de retorno é maior, se comparado a apartamentos maiores.
Por exemplo, com R$ 200 mil já é possível investir nesses imóveis. Aliado a isso, um levantamento do QuintoAndar mostrou que o metro quadrado do aluguel de um studio, na cidade de São Paulo, chega a R$ 78.
Enquanto isso, em apartamentos de 2 a 3 quartos esse valor gira em torno de R$ 56,05 a R$ 54,70, respectivamente.
Assim, enquanto um apartamento de 60m² pode gerar um retorno de 0,45% ao mês, é possível buscar uma rentabilidade superior com os studios. Em alguns casos ultrapassando os 0,70%.
Contudo, esta não é a única forma de buscar lucros no setor…
Do ponto de vista de retorno, uma outra estratégia pode oferecer rentabilidades ainda melhores. Estou falando dos fundos imobiliários (FIIs).
Os fundos imobiliários são ativos negociados na Bolsa de Valores e por meio deles é possível investir em diversos imóveis ao mesmo tempo.
Muitos desses fundos contam com um portfólio de galpões logísticos, shopping centers e lajes corporativas, sob a sua gestão, cujo retorno é distribuído entre os cotistas.
Ou seja, ao investir em um fundo imobiliário, você se torna dono de uma parte de diversos imóveis e pode buscar lucro tanto por meio dos proventos, quanto pela valorização das cotas desses ativos na bolsa.
Além disso, o investimento inicial necessário é bem menor. Com apenas R$ 1.000 já é possível montar uma carteira.
Por outro lado, comprar imóveis físicos ainda é um dos investimentos mais populares entre os brasileiros. A grande questão é que, nem sempre, as pessoas avaliam o potencial de retorno desse tipo de empreitada da forma que deveriam. Com isso, acabam abrindo mão de oportunidades até mais vantajosas dentro do setor.
Nesse sentido, os analistas da EQI Research desenvolveram uma calculadora de imóveis x fundos imobiliários. Por meio dela é possível comparar o retorno entre o investimento em um imóvel físico e os FIIs.
Assim, para entender se os studios são mesmo a opção de investimento mais vantajosa dentro do setor imobiliário fizemos a seguinte simulação:
Com base em sites especializados nesse tipo de negócio encontramos a seguinte oferta: um studio de 33m² no bairro da Vila Olímpia, SP, vendido por R$ 486 mil.
Ainda segundo informações do site, o imóvel tem um potencial de rentabilidade de 0,76% ao mês.
Veja só:
Assim, considerando os dados do site, utilizamos a calculadora imóveis x FII da EQI Research para comparar as estratégias de investimento.
Para isso, tomamos como base o investimento inicial de R$ 486 mil e consideramos um retorno mensal de 0,78% com o aluguel, ou seja, R$ 3.790.
Como padrão, a calculadora faz a comparação com três carteiras de fundos imobiliários, conservador (0,60% ao mês), moderado (0,80% a.m.) e arrojado (0,90% a.m).
É importante destacar que a simulação não leva em conta o potencial de valorização do imóvel e nem das cotas dos fundos imobiliários.
O resultado foi o seguinte:
Observando o resultado fornecido pela calculadora, o potencial de retorno das carteiras de investimento em fundos imobiliários é superior ao studio em dois dos três cenários: moderado (+32%) e arrojado (+48%).
Isso quer dizer que, se ao invés do studio, você tivesse optado por uma dessas duas carteiras, teria a oportunidade de receber um “aluguel” de até R$ 4.374 por mês
Já no cenário conservador o lucro do investimento em studio foi ligeiramente superior (R$21,25). Só que, mesmo nesse caso, o investidor que optou pelo imóvel físico teve perdas.
Riscos escondidos do investimento em imóveis físicos
Na simulação, o retorno esperado do investimento em studio era de R$ 3.790 (0,78%), mas na prática o investidor recebeu R$ 2.937,25 (0,604%).
Ou seja, ao optar pela estratégia dos studios o investidor acabou “perdendo” 22,5% da rentabilidade.
Isso acontece porque, a renda gerada por meio de alugueis é tributada de acordo com a tabela regressiva de Imposto de Renda.
Enquanto isso, embora o retorno da carteira conservadora de FIIs fosse inicialmente menor em comparação aos studios, toda a rentabilidade foi para o bolso do investidor, sem descontos.
Acontece que, diferentemente da estratégia de alugueis, quem investe em fundos imobiliários têm isenção do Imposto de Renda no pagamento de dividendos. E essa vantagem tributária acabou colocando a carteira conservadora muito próxima do retorno dos studios.
Já no caso das carteiras moderada e arrojada, além de oferecer retornos maiores, a rentabilidade desses portfólios foram percentualmente mais interessantes por conta do benefício fiscal.
Mas este é apenas um dos riscos de investir em imóveis físicos
Embora seja considerada uma estratégia conservadora, investir em imóveis físicos pode ter outros riscos. Os apartamentos tipo studio também estão sujeitos a desvalorizações, especialmente relacionado à demanda da região.
Além disso, no caso dos studios, por exemplo, os especialistas explicam que, por se tratar de um público jovem, em uma fase de muitas mudanças na vida, os investidores podem ser afetados com uma rotatividade maior. O que implica na segurança de uma renda mensal recorrente.
Por fim, eles ainda destacam que, no segmento de studios, os novos negócios demoram entre 18 e 24 meses para se estabilizarem e que só é possível medir o retorno com mais precisão a partir do 3º ano.
No caso dos fundos imobiliários, o risco que mais assusta os investidores quando se fala em investir em imóveis na Bolsa é a volatilidade dos preços.
De fato, as cotas de fundos imobiliários estão sujeitas a oscilações e retornos passados não são garantias de retornos futuros.
Entretanto, quando um investidor chega à conclusão de que o fundo imobiliário não está trazendo o retorno esperado, ele pode se desfazer do ativo em poucos minutos enviando uma ordem de venda. Já no caso do imóvel físico essa negociação pode levar meses.
Além disso, ao comprar cotas de um FII você pode acompanhar o desempenho do ativo diariamente e, em muitos casos, se preparar para receber dividendos no mês seguinte.
Outro ponto positivo é que os imóveis que compõem a carteira de um fundo imobiliário são gerenciados por profissionais de grande expertise nesse setor e que trabalham para garantir que os cotistas não vão ser impactados por fatores como inadimplência, depreciação dos imóveis, entre outros riscos.
Por fim, é possível mitigar os riscos investindo em uma carteira balanceada de fundos imobiliários.
GRATUITO: teste agora mesmo a calculadora e descubra qual investimento é mais vantajoso para você
Como mostrei na simulação, é possível investir em fundos imobiliários conservadores, moderados e arrojados. O retorno em cada uma dessas categorias tende a ser proporcional ao nível de risco assumido pelo investidor.
Entretanto, combinando fundos imobiliários com esses três perfis o investidor pode reduzir o risco da carteira e ao mesmo tempo conseguir um potencial de retorno que, em muitos casos, pode ser superior ao investimento em studios.
E você mesmo pode comparar a rentabilidade entre imóveis e fundos imobiliários, pois a EQI Research liberou o acesso à calculadora de forma 100% gratuita.
Para baixar a calculadora para comparar o potencial de rentabilidade de outros tipos de imóveis com os FIIs basta clicar neste link ou no botão abaixo e seguir as instruções.