Comprar ou alugar imóvel? Veja 4 fatores a considerar e conheça ferramenta que ajuda a calcular a melhor decisão

A casa própria continua sendo o principal sonho de consumo dos brasileiros, inclusive entre os mais jovens. Segundo o Censo de Moradia, pesquisa realizada pelo QuintoAndar, maior imobiliária digital do Brasil, em parceria com o Datafolha, 91% da população entre 21 e 24 anos desejam adquirir um imóvel.

Ter um lar dá segurança e é um patrimônio para o resto da vida. Se você está considerando comprar seu primeiro imóvel e não tem o dinheiro para pagar à vista, é preciso avaliar cuidadosamente uma série de fatores. Nem sempre trocar o aluguel mensal por parcelas de um financiamento de imóvel vale a pena, em termos financeiros.

Para tomar uma grande decisão como a da compra de um primeiro imóvel residencial, é importante considerar o seu momento de vida, a situação e estabilidade financeira, o tempo que pretende morar no local e uma diversidade de gastos extras que podem aparecer.

Se você decidir financiar o imóvel, assumirá um compromisso de longo prazo, geralmente décadas. Ou seja, a disciplina financeira deverá se tornar uma obrigação, caso ainda não seja. 

Para ajudar na tomada de decisão, especialistas do QuintoAndar criaram uma calculadora para ajudar a planejar a compra do primeiro imóvel. Depois de informar dados como o valor do imóvel, o valor que está disposto a pagar de aluguel e parcela e a renda mensal, o simulador fornece um relatório de recomendação.

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A seguir, veja alguns aspectos que devem ser considerados antes de tomar a decisão entre a compra ou o aluguel:

Situação financeira e trabalho

Antes de escolher seu primeiro imóvel residencial é importante avaliar o contexto de sua vida e refletir sobre seus planos para os próximos anos. Por exemplo, observar se você tem uma renda estável e conseguirá honrar os custos mensais de um financiamento, já que atrasos podem levar a um acúmulo de juros. Uma porcentagem de consenso é a de que no máximo 30% da renda mensal bruta pode estar comprometida com financiamento e taxas (e aqui vale para qualquer financiamento, não apenas o do imóvel).

Outro aspecto relevante para a tomada de decisão é o bairro ou cidade do imóvel. Vale pensar se o regime da sua empresa após a pandemia será presencial, remoto ou híbrido. Se for home office integral, ou mesmo híbrido, por exemplo, você pode considerar um bairro ou cidade um pouco mais afastados, geralmente com imóveis mais baratos ou melhor qualidade de vida. 

Se você planeja aumentar a família, é bom olhar as opções de creches e escolas do bairro e ver se cabe no seu orçamento um imóvel maior. 

Outro fator a considerar é se você ou a pessoa com quem você vai compartilhar a casa tem perspectivas de ser transferido para outra cidade em função do trabalho. 

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Tempo de Moradia

Se você planeja morar por um prazo de médio a longo no imóvel, a partir de seis anos, por exemplo, comprar o bem pode ser melhor do que pagar aluguel, já que os custos iniciais da compra acabam se diluindo ao longo do período.

Caso o plano seja morar no imóvel por um tempo mais curto, o aluguel pode ser mais vantajoso, especialmente se for bem mais barato do que você pretendia investir na parcela do financiamento, sem falar na menor burocracia.

Por exemplo, se você pode pagar R$ 3.000 na prestação e encontrar uma casa cujo aluguel custa R$ 1.500, o valor restante de R$ 1.500 pode ser investido em aplicações que dentro de alguns anos se transformarão em um montante que pode ser usado para uma compra à vista, fazendo com que você fuja dos juros do financiamento.

Mesmo que você perceba que ficará menos do que seis anos nesse primeiro imóvel próprio, coloque na conta o valor de aluguel que poderá receber, caso queira usar o imóvel depois como fonte de renda. Você pode usar a busca de imóveis do QuintoAndar e falar com corretores para pesquisar essas informações. 

Considere também a possibilidade de valorização do imóvel, caso decida vendê-lo depois. Em poucos anos, seu patrimônio poderá valer mais dinheiro, conforme a localização, a oferta de serviços, segurança e lazer do bairro, além da qualidade da infraestrutura do imóvel.

Dinheiro para a entrada

Para financiar um imóvel, a maioria dos bancos e instituições financeiras exigem o pagamento de uma entrada de pelo menos 20% do valor total do imóvel. Mas especialistas recomendam ter pelo menos 30% do valor para dar de entrada à vista. 

No caso de trabalhadores inseridos no regime CLT, que contribuem para o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), é possível sacar o valor disponível no Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para pagar a entrada. No site da Caixa Econômica Federal você pode conferir seu saldo.

Para isso, há algumas regras, como a necessidade de ter pelo menos três anos de contribuições, mesmo que neste período você tenha trabalhado em empresas diferentes. O imóvel precisa estar localizado na mesma cidade onde você trabalha, ou em cidades vizinhas, da mesma região metropolitana. E estar avaliado em no máximo R$ 1,5 milhão. 

Veja aqui o guia preparado pelo QuintoAndar para te auxiliar nesse processo. 

Quem já tem um financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), ou possui um imóvel em seu nome na mesma cidade em que trabalha, não pode resgatar o FGTS para o mesmo fim. 

No caso de profissionais autônomos, é necessário juntar dinheiro para pagar a entrada do imóvel. É importante que você consiga poupar com constância e aplicar em investimentos que façam seu dinheiro render, mesmo que em opções mais conservadoras e seguras, como o Tesouro Direto ou fundos simples.

Outro ponto muito importante é que quanto mais alta for sua pontuação de crédito no mercado (score), mais baixas devem ser as taxas de juros do financiamento. Uma forma de manter sua pontuação alta é honrar seus compromissos financeiros, sem atrasar o pagamento da fatura do cartão de crédito, por exemplo.

Custos adicionais

Comprar um imóvel pagando à vista é sempre a melhor opção, porque não é necessário arcar com taxas de juros e geralmente é possível negociar um bom desconto. Como na maioria dos casos não é possível comprar à vista, é necessário avaliar diferentes opções de financiamento e comparar as taxas de juros disponíveis. Em média, o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento, que considera os juros, taxas, encargos, tributos e seguros do contrato é de 7%. 

Também é preciso colocar na conta os custos do processo de compra: os impostos e taxas de cartório para a transferência da propriedade, que costumam variar entre 4% e 8% do total do valor do imóvel. Em alguns casos, é  preciso também arcar com a taxa paga ao corretor de imóveis pela venda.

Por outro lado, no aluguel também há custos adicionais no início do contrato, como seguro fiança, depósito caução e eventuais taxas. Nas duas situações, comprar ou alugar, faz sentido ter uma estimativa de quanto dinheiro será preciso para a manutenção do imóvel, conversando com uma imobiliária sobre quais pontos da infraestrutura que podem demandar ajustes ao longo do tempo. Na calculadora do QuintoAndar você pode estimar os custos de cada escolha  e tomar uma decisão mais assertiva. 

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