Como usar o FGTS para comprar um imóvel?

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13 maio 2022, 10:00 - atualizado em 12 maio 2022, 15:35

Se você tem acompanhado o noticiário, deve estar sabendo que o governo liberou um saque extra do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) de até R$ 1.000 a fim de colocar mais dinheiro em circulação. Iniciado em abril, o benefício vai até junho.

Por regra, o FGTS só pode ser sacado quando há demissão sem justa causa, aposentadoria ou para a compra do imóvel próprio. Com essa exceção aberta pelo governo, será possível usar o fundo para outros fins, estimulando a economia.

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Quem pretende utilizar o dinheiro do fundo para adquirir uma casa ou apartamento, precisa se atentar a algumas condições específicas. Em parceria com o QuintoAndar, maior plataforma de moradia da América Latina, preparamos um guia completo mostrando as condições e o passo a passo para utilizar o dinheiro do FGTS na compra da casa própria.

Quem tem direito ao saque do FGTS?

Tem direito ao FGTS trabalhadores cujos contratos de emprego seguem a CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), e também trabalhadores domésticos, rurais, temporários, intermitentes, avulsos, safreiros (operários rurais que trabalham apenas no período de colheita) e atletas profissionais.

A cada início de cada mês, seu empregador é obrigado a depositar o valor correspondente a 8% do salário em uma conta na Caixa Econômica Federal, em nome do funcionário e correspondente ao contrato de trabalho. Estes recursos depositados no FGTS somados ao conjunto de depósitos em poupança abastecem o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que serve como principal forma de financiamento imobiliário da maioria dos brasileiros.

Quais são as três situações em que é permitido usar o FGTS para compra de imóvel?

1. Compra ou construção de imóvel residencial

Quem tem pelo menos três anos de contribuições ao FGTS pode solicitar junto a Caixa o valor total disponível nas contas de FGTS em seu nome para utilizar em um financiamento de compra ou construção da casa própria, viabilizado pelo SFH.

O valor do saque é utilizado como entrada no momento da contratação do financiamento. Dependendo do preço do imóvel e do valor disponível nas contas de FGTS do comprador, o saque pode pagar parte importante do bem ou mesmo seu valor total.

No caso de construção, a Caixa controla os recursos e faz as liberações dos valores conforme o cronograma da obra registrada no pedido de financiamento. A condição inicial é que o solicitante seja proprietário do terreno.

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2. Liquidação ou amortização do saldo devedor

O FGTS também pode ser utilizado para quitar uma dívida de financiamento imobiliário do SHF, desde que a soma total de contribuições em uma ou mais empresas chegue a pelo menos três anos, e não se possua outro financiamento ativo no SFH em nenhum lugar do Brasil.

Também não é possível utilizar o recurso do fundo de garantia para comprar um imóvel ou quitar uma dívida imobiliária caso a pessoa já possua outro imóvel residencial na mesma cidade – a menos que este outro imóvel seja usufruto de herança.

3. Pagamento das prestações

O FGTS também pode ser sacado para pagar parcelas do financiamento imobiliário – abatendo até 80% do valor total das prestações de 12 meses seguidos. Além disso, com o benefício atual concedido pelo governo de saques extraordinários do FGTS, de até R$ 1.000 por pessoa, é possível utilizar esse dinheiro para o pagamento de parcelas de financiamento imobiliário.

Outra opção é utilizar para pagamento de prestações o valor que pode ser retirado anualmente, no Saque-Aniversário – uma opção em que o contribuinte pode sacar no mês de seu aniversário uma parte do seu saldo do FGTS. No entanto, nesta modalidade opcional, se o trabalhador for demitido sem justa causa poderá sacar somente o valor que se refere à multa rescisória, e não mais o valor integral acumulado na conta.

Quais são as pré-condições para usar o FGTS?

Uma das condições é que o imóvel deve estar localizado no mesmo município onde o comprador trabalha ou possa comprovar sua residência há mais de um ano – em qualquer estado do Brasil. Imóveis situados em cidades vizinhas ou integrantes da mesma região metropolitana também são aceitos.

O imóvel não poderá ser em área rural no caso de seu trabalho ser localizado na área urbana.

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O imóvel deverá ter a finalidade exclusiva de moradia – não poderá ser alugado ou funcionar como estabelecimento comercial enquanto vigorar o contrato de financiamento. Cada contribuinte pode ter somente um financiamento via SFH por vez, que pode chegar a 80% do valor total do imóvel. Atualmente, o valor total do imóvel deve ser avaliado em no máximo R$ 1,5 milhão.

Como funciona um financiamento via Sistema Financeiro da Habitação (SFH)

O prazo de pagamento do empréstimo pode chegar a 35 anos, com taxa de juros anual fixa, limitada em 12% no máximo, somada a Taxa Referencial (TR) – um índice financeiro aplicado para a correção monetária em relação à inflação, cujo valor hoje é de 0,048% ao mês.

Para ter acesso ao financiamento, o comprador precisa comprovar que as parcelas mensais da prestação, seguros e juros não ultrapassam 30% da sua renda mensal bruta.

A contratação obrigatória de seguros se refere ao Seguro por Morte e Invalidez (MIP), para garantir que a dívida será liquidada em caso de morte do comprador, e o Seguro Contra Danos Físicos do Imóvel (DFI), para garantir indenização caso o patrimônio sofra alagamento, incêndio, desmoronamento ou outros danos do tipo. O valor mensal dos seguros é calculado com base no valor do imóvel.

O solicitante do empréstimo passará por análise financeira da Caixa Econômica Federal, que é o banco responsável por administrar os empréstimos do SFH. E não poderá ter restrições no Serasa, SPC e no Banco Central, nem na Receita Federal.

Outro requisito é ter a partir de 18 anos de idade, ou comprovar emancipação após os 16 anos.

Como qualquer outro financiamento, existem custos extras, como o serviço de avaliação do imóvel, o de emissão do contrato. Depois de assinado o contrato, há ainda de arcar com o custo do imposto de transmissão (ITBI), e os serviços de registro em cartório – o que pode chegar a 5% do valor total do imóvel.

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Quando NÃO é possível usar o FGTS?

Caso o imóvel que você pretende comprar tenha sido adquirido pelo atual dono pelo mesmo Sistema Financeiro de Habitação, utilizando o FGTS, é necessário um intervalo de três anos. E caso você já tenha utilizado o FGTS para amortizar outro financiamento imobiliário anterior, é necessário aguardar dois anos para realizar operação semelhante.

O FGTS não poderá ser utilizado na compra de imóveis para fins comerciais, nem para reforma, ampliação de imóvel ou compra de material de construção. O FGTS também não cobre o pagamento de imóveis de terceiros, familiares ou dependentes. E não pode ser utilizado para a compra de terrenos sem construção.

Qual a documentação necessária?

Para dar entrada ao pedido de uso do FGTS para o financiamento do imóvel próprio é necessário uma série de documentos:

Documento oficial de identificação, como RG, Carteira Nacional de Habilitação (CNH) ou Passaporte;
Extrato da conta vinculada ao FGTS;
Carteira de trabalho que comprove o tempo de trabalho sob o regime CLT e, consequentemente, o recolhimento do FGTS;
Para pessoas que trabalham de forma avulsa, ou seja, sem vínculo empregatício e que prestam serviços a empresas diferentes, é preciso uma declaração do órgão gestor da mão de obra ou do sindicato;
Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF);
Para pessoas casadas ou em união estável, é preciso apresentar a DIRPF de ambos os cônjuges/companheiros

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