Como o crescimento do PIB movimenta o mercado da construção?

O mercado imobiliário vive em um ciclo de altos e baixos. Veja o impacto do Minha Casa, Minha Vida. (Imagem: Getty Images/ Canva Pro)

O PIB do Brasil cresceu 1,4% no segundo trimestre do ano, superando as expectativas do mercado, que projetava um avanço de 0,9%. Esse resultado foi o mais forte desde o quarto trimestre de 2020.

Nesse ritmo, as projeções para a expansão do PIB no ano devem se aproximar de 3% contra os 1,59% projetados pelo relatório Focus em janeiro.

Assim, trago observações relevantes sobre este tema inspirada em um texto do José Urbano Duarte:

“O mercado imobiliário anda de lado há 10 anos. E a razão não é falta de demanda ou incapacidade de produzir e ofertar mais. Nove em cada dez transações imobiliárias de compra e venda regularmente efetuadas no mercado brasileiro são realizadas com financiamentos habitacionais tradicionais. Nesse contexto, é simples afirmar que o mercado não cresce, especialmente porque as condições de financiamento impedem.”

O crescimento do PIB na construção civil

A atual condição do país que afeta a dinâmica é objetiva e estrutural, diferentemente das anteriores que tinham perfil mais conjuntural.

Qualquer medida que não enfrente o desafio estrutural será paliativa. Importante, mas paliativa. Ainda inspirada nas palavras de José Urbano Duarte, a liberação do compulsório é relevante, mas não a solução como um todo.

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O financiamento da produção com recursos de mercado também é uma medida temporária e arriscada, pois oferece uma solução de curto prazo e exige 1,5 vezes mais funding direcionado do que o alocado à produção.

Sobre as estruturas, ele cita duas.

A primeira é o mercado secundário, que exige a renúncia de algumas premissas exclusivas de rentabilidade, especialmente quando se tem uma visão de curto prazo focada apenas no produto (financiamento/agentes financeiros). Isso pode representar uma mudança importante na maneira como o negócio é visto, principalmente para incorporadoras e construtoras.

A segunda é a necessidade de foco no funding tradicional, sendo essencial direcionar os dois principais fundos de maneira clara conforme seu propósito principal. O FGTS deve continuar voltado ao público de baixa renda (popular), enquanto a Poupança deve atender o segmento de Média e Alta Renda (MAP).

Como o setor imobiliário pode aproveitar o aumento do PIB

As vantagens do aumento do PIB são várias, mas só vamos conseguir aproveitá-las se estivermos preparados. Nesse contexto, as empresas devem adotar algumas medidas estratégicas para surfar essa onda, em vez de apenas a observar.

A primeira delas é investir na análise de demanda dos imóveis. Aqui, os comitês de gestão devem abrir o olho para o monitoramento dos indicadores de consumo, intenção de compra e o crescimento populacional das regiões. A partir disso, é possível entender o que o mercado pede: se é habitação popular, médio padrão ou alto luxo.

Outro ponto importante é realizar um estudo de viabilidade e preço de insumos.

Com a demanda de imóveis aumentando, a busca por materiais de construção acompanha o movimento — o que impacta e muito no preço. O cimento, o aço e o vidro são os primeiros da lista a serem avaliados. Assim, se houver sinais de que o PIB e os preços continuarão crescendo, as construtoras podem decidir antecipar compras de materiais ou adotar práticas que reduzam a dependência de insumos tradicionais.

Não podemos esquecer de manter um olhar atento e cauteloso nesses momentos. É interessante fazer uma análise macro de riscos, pois cenários de crescimento do PIB podem vir acompanhados de volatilidade em outras áreas, como inflação, câmbio ou pressões políticas.

Então, nada melhor do que se precaver e fazer uma avaliação cuidadosa dos riscos envolvidos nos projetos, considerando tanto o crescimento do PIB quanto outros fatores macroeconômicos.

O desafio por trás de um crescimento ainda maior

Em relação a funding, um dos pontos principais recai sobre a necessidade de adotarmos uma postura proativa, priorizando planejamento e processos em vez de reagir às emergências previstas. Ainda mais em um contexto que afeta tanto a perenidade do acesso à moradia quanto a previsibilidade do setor.

Promover uma ampla discussão sobre medidas estruturais, consistentes e que gerem resultados permanentes é imprescindível. Poucos setores da nossa economia impactam tanto a população quanto a construção civil, seja no ambiente, na inovação ou na geração de empregos em diferentes níveis.

Em um país como o Brasil, em que o déficit habitacional é de sete milhões de pessoas, criar mecanismos que reduzam o custo do capital para linhas de crédito imobiliário é uma boa saída.

Se quisermos, de fato, mudar o gráfico acima para promover um crescimento significativo, é necessário que as agendas conjunturais sejam priorizadas por todos os envolvidos do setor. Mas, é ainda mais importante que as questões estruturais recebam a devida atenção.

Os ventos precisam soprar a favor. Que eles não resolvam mudar a direção!