Como mudanças na Lei de Zoneamento de SP afetam fundos imobiliários?
Depois do Plano Diretor, o prefeito Ricardo Nunes sancionou em janeiro a Lei de Zoneamento da cidade de São Paulo.
A Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo determina o que pode ser construído em cada rua da capital paulista e o tipo de uso do terreno. Além disso, a lei é complementar ao Plano Diretor, que teve mudanças aprovadas no primeiro semestre de 2023.
No entanto, Nunes sancionou a lei com 58 vetos e a mesma deve voltar à Câmara Municipal para análise dos vereadores.
O novo texto da lei foi aprovado em dezembro pela Câmara e, entre as alterações, permite a construção de imóveis em áreas de proteção ambiental.
Porém, um dos pontos vetados pelo prefeito foi a proposta do aumento da altura máxima de edifícios em zonas mistas e zonas de centralidade. Com fortes críticas, a medida vai contra o estabelecido no Plano Diretor.
As chamadas zonas de centralidade são aquelas áreas centrais dentro dos bairros, onde há casas e comércios. Mas são distantes de transporte.
Com a Lei de Zoneamento, a altura dos prédios nessas regiões poderá subir de 48 para 60 metros. Enquanto nas chamadas zonas mistas, onde também há comércio e residências consolidadas, a altura máxima sobe de 28 para até 42 metros. Ou seja, um prédio passará de oito andares para até 14 andares.
Diante disso, São Paulo começa a ser projetada para ter mais prédios, abrigando uma maior concentração de habitantes em um espaço menor.
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Fundos imobiliários podem ganhar com as mudanças
Para a head de fundos listados da XP, Maria Fernanda Violatti, os fundos imobiliários, sobretudo aqueles de desenvolvimento com foco em empreendimentos residenciais, podem ser favorecidos.
Ela explica que os incentivos relacionados ao potencial de construção podem ajudar esses FIIs a desenvolverem novos negócios nas zonas eixo de estruturação da transformação urbana, as chamadas ZEUs. O que traria impactos positivos nos resultados dos fundos.
“Os incentivos relacionados a compra de terrenos também podem favorecer esses fundos imobiliários de residências em um escopo de mais longo prazo. Além do benefício indireto aos fundos de papel que viabilizam o desenvolvimento desses empreendimentos”, comenta Violatti.
Ainda sobre o segmento residencial, a head de fundos da XP destaca que gestores continuam com visão positiva para a classe de FIIs diante da menor volatilidade.
Além disso, eles veem potencial relacionado ao amadurecimento do segmento e aumento da demanda por aluguel ao invés da compra pelas novas gerações.
“Os fundos residenciais ainda apresentam oportunidades mesmo diante de mudanças na Lei de Zoneamento. Vale ressaltar que a lei de 2016 incentivou fortemente a construção de unidades conhecidas como não residenciais. Com isso, ainda existe estoque de unidades voltadas para aluguel, que podem ser exploradas pelo segmento”, diz.
Impactos em FIIs de shoppings
Violatti acrescenta que as alterações na Lei de Zoneamento de 2016 incluem a adição de shoppings, igrejas e templos ao não atendimento do limite de dimensões máximas de 20 mil metros quadrados e a máxima de frente de 150 metros quadrados.
“De maneira geral, a revisão da lei trouxe mudanças e benefícios na forma do aumento do potencial de construção dos shoppings e de edifícios. Como também incentivos para ampliação das ZEUs”, comenta.
Desta forma, a profissional da XP aponta possíveis impactos marginais nos fundos imobiliários de shoppings. “A liberação da construção de ‘mega’ centros de compras pode trazer oportunidades de ampliação do portfólio desses FIIs”, reforça.