Clube FII: Qual dividend yield é atrativo para o investidor de fundos imobiliários?

Por Thiago Otuki do Clube FII

Muitos interessados em fundos imobiliários e alunos do curso sempre perguntam. “Quanto vou receber de dividendos ao investir em fundos imobiliários”? Outros que já acompanham e estudam sobre investimentos avançam um pouco mais na pergunta. “Qual retorno anual em dividendos compensa o investidor sair da renda fixa e alocar em fundos imobiliários”? São duas perguntas importantes e complementares.

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A teoria em finanças nos ensina que existe uma relação entre risco e retorno. Em resumo, quanto maior o risco de um ativo, maior deve ser a expectativa de retorno por parte do investidor. Algo intuitivo, pois, se estou assumindo um risco maior, eu tenho que ganhar um prêmio (retorno adicional) em relação a outro ativo menos arriscado.

Os especialistas em FIIs realizam uma comparação entre o dividend yield (DY) anual pago pelo fundo e a taxa de rendimento anual paga por uma NTN-B longa (vencimento 2035 ou 2045). Esse título público é negociado hoje no Tesouro Direto como “Tesouro IPCA+”.

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Essa taxa, derivada do título do Tesouro, é considerada a mais adequada pelos especialistas como a “taxa livre de risco” para esse tipo de estimava com fundos imobiliários. Para sair de uma ativo considerado “livre de risco” e que, se carregado até o vencimento, vai rentabilizar o investidor com uma taxa real (é indexado ao IPCA) é necessário que o fundo renda mais justamente porque não temos a garantia que, no longo prazo, o preço da cota vai obter um rendimento real – ou seja, acima da inflação.

Cálculos realizados por várias instituições com uma amostra de pelo menos 10 anos indicam que o spread (diferença) entre o DY anual do IFIX (Índice de Fundos Imobiliários) e a taxa de rendimento anual do Tesouro IPCA+ é de 2,5% a 3,0%. O que isso significa?

Significa que os investidores de fundos imobiliários, na média – isso é importante ressaltar; negociam os preços das cotas de forma que os rentabilizam com um prêmio de risco dessa magnitude. Atualmente, o Tesouro IPCA+ está com uma taxa de 4,5% ao ano, ou seja, somado ao prêmio de 2,5%, temos uma DY anual “atrativo” de 7,0% a 7,5% para um determinado FII a ser adquirido no mercado.

Digo na média, pois dependendo do segmento e características de cada fundo, pode exigir menor ou maior prêmio de risco. É importante ressaltar que esse tipo de avaliação não deve ser feito de forma isolada, mas apenas utilizada como uma referência inicial.

Fundo imobiliário é um investimento de longo prazo o que nos leva a realizar uma avaliação mais criteriosa e nos detalhes. Por exemplo, o DY anual de um FII é um cálculo feito com base no preço da cota de hoje e os dividendos distribuídos nos últimos 12 meses. Muitos fatores não recorrentes podem distorcer para cima ou para baixo a distribuição do fundo nesse período. Isso pode levar a uma interpretação distorcida e uma tomada de decisão equivocada do investidor.

Caso tenha interesse em aprofundar nesse assunto, basta acessar o artigo que escrevi para o Blog do Clube FII.

Apesar de ter sido publicado a quase um ano, ele ainda é válido para leitura, pois explica essas relações e conceitos. Os fundos citados também tem seus dados atualizados pelo sistema do Clube FII.

Obrigado e até a próxima!