Clube FII: Como analisar FIIs sob a perspectiva do tijolo?

Por Julia Botelho, do Clube FII 

Está é a segunda parte do texto, para ler a primeira clique aqui

No meu primeiro artigo sobre esse assunto, tive a oportunidade de dividir com vocês algumas dicas de como analisar um FIIs sob a perspectiva do tijolo mencionando, primeiramente, que é primordial “colocar o pé no barro”, ou seja, visitar o imóvel.

Seguindo essa linha dei quatro dicas: (1) faça pelo menos duas visitas (2) leve mais uma ou duas pessoas com você na mesma visita ou em ocasiões diferentes (3) aproveite o momento para conhecer e se familiarizar tanto com o imóvel quanto a vizinhança (4) faça perguntas e responda-as de acordo com o que foi observado e/ou identificado.

O tema que falarei nesse novo artigo é especificamente sobre FII de monoativos. Além de explicar do que se trata e dar a minha opinião de como analisá-lo, sob a perspectiva do tijolo, vou também utilizar a metodologia que apresentei no meu primeiro artigo para analisar um imóvel em específico.

Trata-se de um FII com a propriedade de apenas um imóvel. Pode ser apenas parte de um empreendimento, como o FII BB Votorantim Cidade Jardim Continental Tower, proprietário de 25 unidades autônomas do Edifício Torre Continental, do empreendimento denominado Cidade Jardim Corporate Center; assim como de um edifício inteiro, como o TBOF11 (dono do edifício Tower Bridge Corporate), ou até mesmo de parte de um edifício, como o FVBI11 (proprietário de 50% do Edifício Faria Lima 4.440).

Para analisar esse tipo de FII entendo que um dos pontos mais importantes a ser considerado na análise é a localização. Apesar de todos dizerem, e eu concordar em partes, que imóvel é “Location, Location, Location”, para FII de mono ativos esse ponto é ainda, na minha opinião, o fator mais importante na análise.

Isso porque o “risco” está concentrado em apenas um imóvel e se esse ativo não estiver bem localizado, não adianta ter o melhor inquilino, nem a especificação técnica mais moderna, muito menos ter a melhor gestão ativa possível, pois o risco é alto.

Esse é, na minha opinião, o caso do XPCM11 (dono do edifício The Corporate Macaé locado para a Petrobrás), assunto que vem sido abordado frequentemente desde o fato relevante informando a saída da Petrobrás. Trata-se de uma localização pouco óbvia para esse tipo de ativo.

Note que a grande concentração de prédios de escritório de alto padrão do país está em São Paulo e Rio de Janeiro, com aproximadamente 5,8 milhões e 3 milhões respectivamente, de acordo com os números do 2º trimestre de 2019 da SiiLA.

Outras cidades espalhadas pelo Brasil possuem prédios de escritório de alto padrão, mas que não são um volume de estoque significativo. Mas então, o que fazer com o XPCM11? Minha recomendação é a elaboração de um estudo aprofundado de demanda da região e das especificações técnicas do prédio para então definir uma alternativa e estratégia de ocupação.

Por outro lado, o FII ALMI11 (proprietário de 40% do empreendimento Torre Almirante) também sofreu, e ainda está, com a rescisão antecipada do contrato de locação da Petrobras (que era o único ocupante). E isso em um momento de mercado bastante desafiador. Entretanto, dada a sua excelente localização, além de boas especificações técnicas, tenho convicção que se recuperará mais rapidamente que o restante do mercado.

Uma forma de dirimir o risco em investir em um mono ativo é também investir nos que sejam multiusuários e não mono ocupante, como os dois exemplos citados anteriormente.

A localização continua sendo muito importante, assim como todos os tijolos, é claro, entretanto, o foco da análise, nesse caso, pode ser no perfil dos inquilinos. Nesse sentido, o risco de vacância é diluído entre os diversos ocupantes e, portanto, é necessário entender se a atuação dessas empresas está focada em algum setor específico.

Para exemplificar melhor, voltemos ao Rio de Janeiro, onde grande parte da ocupação dos escritórios de alto padrão da cidade estava concentrada em inquilinos ligados aos setores públicos e óleo e gás. Com a crise desses campos, o mercado corporativo geral da cidade foi impactado com altas taxas de vacância, muita entregue de novo estoque, diminuição da absorção de espaços e queda brutal nos preços. Mas quem sofreu menos? Os prédios que não tinham somente esse perfil de inquilino, ou seja, diversificação.

Por fim, não quero dizer que investir em um FII mono ativo com uma localização não muito boa é ruim. Claro que não. O que eu digo é que o risco é maior e, portanto, o retorno também deveria ser maior. Mas daí vem a vantagem de se investir em FIIs, pois você pode diversificar sua carteira alocando em diversos fundos.

Mas agora, mãos à obra! Vou apresentar para vocês o passo a passo do estudo que eu fiz, seguindo a metodologia que expliquei para vocês anteriormente, que vou chamar de “Pé no Barro”. O exemplo de FII de monoativo que escolhi foi o RNGO11 (proprietário de duas torres comerciais, Demini e Padauiri, além de um deckpark, lojas comerciais e depósitos localizados no Centro Administrativo Rio Negro).

O motivo da minha escolha por esse ativo em especial é simples: eu já conheço bem o empreendimento, pois a matchpoint, empresa que sou sócia, é a consultora imobiliária desse fundo e, por isso, entendo que posso falar com ainda mais propriedade do assunto.

Ao longo da minha carreira já visitei o empreendimento Rio Negro muitas vezes, tanto para reuniões quanto para acompanhar potenciais ocupantes. Mesmo assim, antes de iniciar esse projeto pela matchpoint, fiz uma nova visita, junto com meu sócio e com a consultora responsável por esse empreendimento, com um olhar bem atento, observando tudo e todos: acessos, trânsito, sinalização, placas, pessoas, jardim, estacionamento, mix lojas etc.

Fiz uma segunda visita, que tinha como objetivo, um olhar mais técnico, ou seja, visitar os andares de escritório, depósitos, áreas comuns e técnicas etc., que fui com a minha equipe, além do pessoal de gerenciamento predial.
As duas visitas foram em dia de semana.

Como estamos falando de um empreendimento de escritório, não vi a necessidade de ir também num final de semana. Entretanto, dependendo do potencial de uso do imóvel, é muito importante ir também num final de semana.

Sempre ouvi falar muito bem da localização do Rio Negro para ambiente corporativo de escritório, mas não moro na região e, então, para me certificar, perguntei para duas conhecidas minhas “Para você que conhece bem Alphaville, qual a melhor localização para se trabalhar (acesso, trânsito, serviços e amenidades)? Por quê?”. As duas respostas foram muito parecidas:

1) Com relação a serviços e amenidades com certeza a Al. Rio negro! Ela tem os melhores restaurantes walking distance, bancos, shoppings e é onde está localizado o centro comercial de Alphaville (diversas lojas e serviços por lá) … no horário de rush o acesso e trânsito é complicado e, fora do horário de pico, também considero a melhor localização. Para quem vem de SP acredito que a melhor localização seja próxima ao shop. Tamboré (acredito que é o acesso km 22 da Castelo), localização do CBOP, pois evita o trânsito da entrada de Alphaville nos horários de rush, entretanto as amenities nesse caso ficam limitadas ao shopping Tamboré.

2) Sou moradora de Alphaville há 14 anos. Já morei em três lugares diferentes durante esse período e dentre eles o que permite um acesso mais rápido, com oferta de restaurantes, estacionamentos, fluxo de trânsito e possibilidade de se mover a pé, sem dúvida é na região conhecida como Alphaville Empresarial. Entre as Alamedas Rio Negro e Grajaú. Elas ofertam tudo isso descrito acima. Transporte público e acesso rápido às vias que levam a São Paulo.

Algumas perguntas que nos fizemos, durante e após as visitas, e fomos respondendo: “o empreendimento aparentemente está muito bem localizado, mas os edifícios não são novos como os que estão sendo entregues nos últimos anos. Quais as especificações técnicas? Estão fazendo melhorias?” “a vacância do Rio Negro está igual, abaixo ou acima da região?” “qual o perfil de ocupação dos escritórios e das lojas?” “existe algum melhor uso para as áreas comuns?”

As respostas nos ajudaram a ter um melhor entendimento da situação, além de definir prioridades de curto, médio e longo prazo para maximizar o retorno do empreendimento.

Viu como não é tão difícil? Espero que tenha gostado dessa experiência e até o próximo artigo, que vou falar sobre os FIIs multi ativos além, claro, de utilizar o método “Pé no Barro” para outros imóveis.