Clube FII: A vertiginosa queda do XPCM11 e a condenação dos monoativos

Por Rodrigo Cardoso de Castro, do Clube FII 

A fulminante queda do XPCM11, ocorrida nos dias 10 , 11 e 12 de julho de 2019 por conta do anúncio da saída da Petrobras, derrubou a cotação do fundo, levando-a de R$ 100,00 para menos de R$ 53,00 (e ainda pode cair mais) e causando polvorosa agitação nos fóruns do Clube FII.

Aprenda como investidor no Mercado Imobiliário 

Discussões acaloradas sobre tomadas de decisão, futuro do fundo, sugestões de venda, de compra e etc marcaram os principais assuntos das mensagens ali postadas. Neste mesmo dia, tivemos que pedir desculpas por nosso site ter apresentado instabilidade por conta deste forte solavanco financeiro.

Há muito tempo não se via um evento tão catastrófico em nosso sereno mercado de Fundos Imobiliários. Nem a saída da Petrobras do icônico Torre Almirante, no final de 2015, foi motivo suficiente para a cota do ALMI11 despencar com tanta brutalidade.

As tentativas de universalização de teses proféticas e demonização dos fundos monoativos parecem ter dominado as declarações proferidas pelos investidores e, por isso, me provocaram a escrever este artigo.

Não tenho nenhuma pretensão de decretar o futuro do fundo ou de qualquer outro que seja. Muito pelo contrário. Gostaria de compartilhar minha visão com os demais participantes do Clube FII e emitir minha opinião sobre o ocorrido, sobre os fundos monoativos e pedir que tirem suas próprias conclusões.

Como no passado eu lidava com investimento em imóveis diretamente, tratava um evento parecido como algo absolutamente normal. O investidor comum de imóvel vivencia este tipo de contratempo com grande frequência.

Tenho certeza que se este mesmo tipo de investidor tivesse a oportunidade de adquirir um imóvel com um grande desconto, com aluguel de 1,5% a.m, sabendo que o inquilino irá sair em janeiro de 2021, que irá pagar multas, e que existe outro contrato que garantiria mais 0,4% a.m até 2023, no mínimo pensaria estar diante de uma oportunidade, mesmo inserido em uma localização contestável.

E pode ser que sim, que trate-se de uma grande oportunidade, embora este tipo de investidor do mercado imobiliário real tenha muito mais consciência de que não existem meios de saber o que irá ocorrer no futuro. A grande aposta pode virar uma decepção, e o imóvel virar um monumental elefante branco, como muitos nos nossos fóruns profetizaram.

Simplesmente não há nenhuma maneira de saber o que ocorrerá. As possibilidades são muitas, decorrem de extremos trágicos, até esplêndidos, e dependem de um conjunto de variáveis tão grande que qualquer tentativa de universalizar uma tese é ingênua. O fato são as informações que temos hoje.

A decisão de comprar agora, vender ou ficar de fora pode ser feita de maneira totalmente responsável e plena, do mesmo modo que um investidor de imóvel físico toma sua decisão e tolera os riscos. Normalmente de uma maneira extremamente lúcida. Por que não aplicarmos o mesmo pensamento?

Quanto aos fundos monoativos, particularmente gosto deles e acho que devemos entendê-los, em vez de demonizá-los por conta desse tipo de risco binário intrínseco a eles.

Os fundos de desenvolvimento possuem peculiaridades muito mais complexas. Caso o investidor não conheça o momento certo de entrar, pode se dar mal, muito mal, e nem por isso os demonizamos.

O que se deve fazer em relação aos fundos monoativos é o que se faz atualmente com os fundos de desenvolvimento: promover a educação, esclarecendo as características e tipos de risco de cada tipo de FIIs existentes.

Os fundos monoativos são os que mais se assemelham com o investimento que o brasileiro comum faz em imóveis físicos. Compra uma salinha comercial e a mesma possui um risco binário: ou está 100% locada ou 0%.

O investidor de imóvel físico tem essa consciência e nem por isso se desespera pelo fato de perder o inquilino ou tampouco pensa em vender o ativo oferecendo descontos beirando os 50%. Não vou entrar na questão específica da localização do XPCM11. A minha tese é em torno dos fundos monoativos em geral.

A diversificação do fundo monoativo é possível e é extremamente simples: basta entender o risco binário e adquirir as cotas representando percentual baixo de seu patrimônio, caso não tenha fôlego para aguentar uma saída repentina de um inquilino que o ocupa 100% do imóvel.

Se você investir R$ 1.000,00 em um fundo multiativo com 10 imóveis na carteira, ou investir em 10 fundos monoativos por R$ 100,00 cada, nos mesmos imóveis, o seu resultado será praticamente idêntico.

Ilude-se quem acredita que fundos multiativos são mais seguros. Não necessariamente. Isso depende da sua posição em carteira. Conforme exemplo acima, você pode gerenciar precisamente o grau do seu risco aumentando ou diminuindo a posição em distintos fundos monoativos. Os fundos multiativos também perdem seus inquilinos e estas quedas refletem proporcionalmente no preço de suas cotas.

A vantagem clara dos fundos monoativos é que o investidor consegue tomar uma decisão de investimento extremamente precisa de compra ou venda de ativos que ele acredita ter potencial, ou não, de valorização.

Se eu acreditar que a Torre Almirante é um excelente imóvel e resolver apostar no seu potencial, tenho a opção de comprar ALMI11 e ter um upside muito maior do que se fosse através da compra do BRCR11, que no passado recente possuía parte do Torre Almirante. Neste último caso, eu “levaria junto” mais dúzias de imóveis do fundo.

O fundo monoativo possibilita este nível de especificidade e isso, a meu ver, não deveria ser demonizado pelo mercado só pelo fato de carregar o risco binário. Se esta crítica fosse aplicada ao mundo real dos imóveis, todos estariam demonizando a compra de salas comerciais, pois seus riscos são binários.

Tais críticas obviamente não existem. Além disso, ficamos mal acostumados com a pior crise financeira da história do país que atravessamos. Muitos acreditam que a perda do inquilino significa game over, o que evidentemente também está longe de ser verdade.

Por fim, os administradores de Fundos Imobiliários normalmente também criticam os fundos monoativos, mas por uma razão diferente e mais prática. Não são tão lucrativos quanto os multiativos, ou até mesmo inviáveis, o que são de fato argumentos muito mais compreensíveis.

Cada fundo tem sua característica e cabe a cada investidor analisar, entender e tomar sua decisão. Todo investimento está sujeito a um grau de aleatoriedade.

Com Fundos Imobiliários não é diferente. Toda decisão de investimento é muito pessoal e nunca poderá ser universalizada. Investir certo é investir com plena consciência dos riscos, independentemente do seu resultado futuro.