Castigados: Veja fundos imobiliários para investir em 2023 e com bons dividendos, segundo a XP

Os fundos imobiliários vêm passando por uma fase difícil e, nesses 100 primeiros dias do ano, o índice de referência do setor, o Ifix, acumula perdas de 3,7% ou de 100 pontos desde o último pregão de 2022.

Se os fundos de tijolo foram bastante castigados durante a pandemia de covid-19, nos últimos meses, os fundos de papel é que vêm mostrando uma certa sensibilidade. Entretanto, são dois setores para apostar seus investimentos, segundo analistas da XP. Porém, não são os únicos.

Em quais fundos imobiliários apostar?

O ano ainda tem 265 dias e é possível encontrar alternativas de investimentos. A XP avalia que a inflação parece seguir em patamar elevado, mesmo mostrando alguma desaceleração meses atrás.

No entanto, segundo os analistas, a desaceleração do mercado de crédito sugere que o afrouxamento da política monetária deve acontecer antes do previsto. Com isso, as projeções passaram a considerar que a taxa básica de juros (Selic) poderá encerrar o ano em 12%, ante a atual de 13,75%.

“Esse cenário tende a permanecer ainda mais favorável para os fundos de papel, que são indexados ao CDI e ao IPCA”, comenta a XP, em relatório.

Os analistas dizem manter uma visão construtiva para esse segmento este ano. Porém, com preferência aos fundos com melhor relação risco-retorno, os chamados “high grade”.

“É importante levar em conta também o risco de crédito dos ativos do setor imobiliário que integram a carteira de cada fundo, driver relevante da performance dos FIIs desse segmento”, avaliam.

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Contudo, para os fundos de tijolo, os analistas passam a projetar uma expectativa de retomada. No entanto, ainda em ritmo gradual.

Para o segmento de lajes corporativas, a XP avalia que no médio prazo, a perspectiva é de maior resiliência para os ativos bem localizados e de alta qualidade, como aqueles na região da Faria Lima e da Vila Olímpia, em São Paulo. Além de FIIs com gestores experientes no mercado imobiliário e inquilinos de capacidade financeira firme.

“Os fundamentos de longo prazo são consistentes para esse segmento, contribuindo para uma visão mais construtiva da classe. O excesso de pessimismo trazido pela pandemia [de covid-19] e a disparada no preço da construção geraram oportunidades de comprar ativos bem localizados a preço inferior ao custo de reposição”, dizem.

Os fundos imobiliários de lajes corporativas listados no Ifix acumularam perdas de 6,9% no primeiro trimestre de 2023, com o terceiro pior desempenho entre os setores.

Fundos imobiliários e tendência positiva de dividendos

Em meio ao aumento das incertezas econômicas, riscos fiscais e trajetória dos juros, a XP projeta que os fundos de renda urbana, com predominância de imóveis de varejo alimentar, em especial os expostos ao “atacarejo”, apresentem melhor desempenho e mantenham dividendos mais estáveis e constantes.

Em contrapartida, a equipe da casa de análises diz manter cautela com fundos imobiliários mais expostos à varejistas de consumo com situação de endividamento mais pressionada.

Ainda sobre a distribuição de rendimentos aos cotistas, os analistas destacam os FIIs de shoppings. Eles esperam que os indicadores de fluxo de circulação de pessoas e de vendas nos estabelecimentos apresentem crescimento. No entanto, em ritmo mais lento do que o observado em 2022.

“Entendemos que fundos com portfólios compostos por shoppings dominantes apresentem melhoria em seus indicadores de vendas. Com isso, é esperado um aumento nos proventos pagos por esses fundos no próximo ano, possivelmente levando a um dividend yield acima da média dos FIIs de shoppings integrantes do Ifix”, observa a XP.

Shoppings foi o setor que menos acumulou perdas no Ifix entre janeiro e março, recuando apenas 1,3%. Sendo assim, o desempenho foi melhor do que o do Ifix, que fechou o trimestre em queda de 3,7%.

Já para os fundos imobiliários de logística, a expectativa da XP é de que eles mantenham os patamares atuais de dividendos, com ganhos graduais decorrentes do reajuste de aluguéis pela inflação passada.

A equipe da casa de análises acrescenta que essa classe de FIIs deve manter os atuais níveis baixos de vacância nos imóveis. Com isso, eles esperam, em especial, uma maior resiliência de ativos localizados em rodovias próximas à grande São Paulo e maiores centros consumidores.

“A médio prazo, esperamos um crescimento moderado do segmento de galpões logísticos, em linha com a evolução do seu principal driver: o crescimento do PIB [Produto Interno Bruto], especialmente do varejo e de logística, se beneficiando também, em menor escala, com o crescimento do comércio exterior”, avaliam.

No primeiro trimestre, os fundos de logística foram os que acumularam o pior desempenho no Ifix, com tombo de 8,3% no período.