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Caio Mesquita: Não compre imóveis (ou a regra dos 4 Ds)

Empiricus - 25/05/2019 - 15:18

Por Caio Mesquita, CEO da Acta Holding

Aos poucos, aquela sensação estranha, irracional, começa a tomar corpo.

No princípio, as manifestações são esporádicas.

Começamos prestando atenção àquelas placas de lançamentos, colocadas na frete de tapumes recém-erguidos.

Conferimos folhetos que nos são entregues na saída da farmácia.

Logo passamos a clicar nos banners de anúncios imobiliários que nos acompanham pela internet.

De repente, nos vemos acessando sites e aplicativos especializados, olhando opções e fazendo buscas sobre aquele imóvel dos sonhos que vai mudar nossas vidas.

O apartamento em que vivemos cada vez nos agrada menos. Poderia ser maior, mais novo. As crianças adorariam ter mais opções de lazer em amplas e divertidas áreas comuns. Seria tão bom morar mais perto do trabalho, numa vizinhança mais nobre, próximo de melhores escolas e serviços de qualidade.

Ok. Nada mais natural do que aspirar a um novo lar, um refúgio de bem-estar para nossa família. E no momento atual, de (gradual) recuperação do mercado imobiliário, começam a criar-se as condições para tomar a mais fundamental das decisões de investimento, a compra de uma casa nova.

E com a autoridade de quem acabou de se mudar para um apartamento novo, devidamente adquirido e financiado, eu lhe peço: não compre imóveis!

Sob o risco de despertar a ira dos que leem esta newsletter e trabalham no ramo imobiliário, apresento aqui minhas razões:

Liquidez (ou “cash is king”, como dizem os americanos): se você tem recursos financeiros suficientes para adquirir um imóvel, mantenha esses recursos assim, financeiros. Há excelentes oportunidades de investimentos líquidos tanto no Brasil como no exterior. Nenhum ativo bate o dinheiro em rapidez e agilidade de movimentação. E poucas coisas são tão dolorosas quanto a venda forçada de um imóvel quando há necessidade urgente dos recursos (trato disso mais adiante).

Custos de transação: além da comissão do corretor (até 6 por cento, mas negociável), temos os 3 por cento do ITBI, escritura, registro e por aí vai. Isso sem contar o obrigatório desconto sobre o valor anunciado. Afinal, quem consegue vender no preço pedido?

Custos de financiamento: dívida no Brasil é cara e o crédito imobiliário não foge da regra. Além das taxa de juros, ainda existem outros custos financeiros que aumentam a parcela do financiamento. Seguros podem somar até 150 pontos-base sobre os juros da linha. Ah, e quando o financiamento for quitado, é necessária a averbação da escritura, com os devidos custos cartoriais.

Custo do capital: o Pedro Cerize, da Inversa, me ensinou uma forma simples de tratar financeiramente o imóvel em que moramos — pagando aluguel. Explico. Existe um capital próprio alocado na propriedade do imóvel. Caso não estivesse sendo ocupado por nós, ele poderia estar rendendo um aluguel mensal, pago pelo locatário. Coloque no seu orçamento doméstico qual seria este aluguel e entenda o quanto custa de verdade a sua casa própria.

“Jacques”: quem compra um imóvel para uso próprio sempre termina realizando algum tipo de reforma. Se for um imóvel novo, a construtora invariavelmente entrega “no osso”. Se for usado, não há como fugir dos gastos necessários para atualização e adaptação do imóvel. E é justamente nessa hora que chega aquele francês cheio de ideias, o tal do Jacques. Já que estamos fazendo isso, por que não fazemos aquilo?… e por aí vai. O pior é que dificilmente o valor investido na reforma refletirá numa efetiva valorização da propriedade.

Manutenções: ter um imóvel é sempre estar cuidando de manutenção e reparos. E com o tempo, a frequência e a relevância dessas situações só aumenta. Ao locatário cabe o ônus de manter o imóvel, mas quando os problemas são estruturais (e caros), a bucha vai mesmo para o proprietário.

Rigidez geográfica: por conta dos primeiros dois itens da lista, é desafiador mudar de endereço quando se tem imóvel próprio. Mudanças de emprego, uma escola nova para os filhos, tudo isso fica mais complicado quando se leva em conta tudo que envolve a venda de um imóvel antigo e a compra de um novo. Já li por aí que o sonho da casa própria foi uma invenção dos empregadores para aumentar o custo de recolocação para o empregado. É uma piada, claro, mas representa bem o desafio de conciliar propriedade com a flexibilidade que a vida moderna requer.

Posto tudo isso, ainda acredito que o mercado imobiliário apresenta oportunidades interessantes de investimento. Aqui na Empiricus sempre defendemos os fundos imobiliários como uma excelente opção para se expor aos ganhos do mercado imobiliário sem as dores de cabeça que descrevi.

Por fim, há aqueles que, apesar dos alertas, ainda insistem na propriedade imobiliária tradicional. Tenho esse lado também, já que a ascendência portuguesa impregna meu DNA com essa vontade de imobilizar. Para nós, a recomendação seria buscar situações especiais, que ofereçam oportunidades de aquisições a preços descontados.

Comprando bem, parte dos riscos acima se mitigam.

Minha sugestão seria buscar imóveis cujos vendedores estejam pressionados por um dos 4 Ds. Em inglês: Death (Morte), Divorce (Divórcio), Disease (Doença), Debt (Dívida). Sei que é cruel, mas é apenas nessas situações que o vendedor topa um desconto suficiente para adocicar o abacaxi do negócio imobiliário.

 

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Última atualização por Marcel Salim - 17/06/2019 - 15:33