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Após alta de 58% em 2 anos, fundos imobiliários seguem atrativos: confira os preferidos das corretoras

Arena do Pavini - 12/01/2018 - 12:03

Por Sandra da Motta, da Arena do Pavini

A queda da inflação, aliada à redução do juro básico Selic para os menores níveis da história, traz boas perspectivas de valorização para os fundos de investimento imobiliários (FII) em 2018, apesar da volatilidade esperada por tratar-se de um ano de eleições e dos ganhos acumulado nos últimos dois anos. Entre 2016 e 2017, a valorização foi de 58%, de acordo com o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix), que mede o desempenho dos preços das cotas dos principais fundos negociadas na bolsa B3. O otimismo é fundamentado, segundo analistas do setor, nas previsões de continuidade da queda dos juros neste início de ano e de retomada do ciclo econômico, com reflexos positivos para o avanço do setor imobiliário.

Valorização de 0,6% em dezembro e de 19,45% em 2017

Em dezembro, o Ifix registrou valorização de 0,6%, acumulando alta de 19,45% no ano. Isso depois de um ganho de 32,3% em 2016. Nos mesmos períodos do ano passado, o CDI teve altas de 0,5% e 9,9%, e o Ibovespa, que reflete as ações mais negociadas na B3, valorizações de 6,2% e 26,9%, respectivamente.

Estimando um novo corte da Selic dos atuais 7% ao ano para 6,75% ao ano na próxima reunião do Comitê de Politica Monetária (Copom), em fevereiro, o superintendente financeiro do Banco Ourinvest, Alberto Alves, acredita em bom desempenho desses fundos.

Benefícios para economia, para bolsa e para os fundos

“Em 2017 a forte redução dos juros beneficiou tanto as bolsas como os FII, mesmo com a economia não melhorando como se esperava”, avalia Alves, lembrando que ao longo do ano se mantiveram fatores negativos no mercado imobiliário brasileiro, como desequilíbrio entre oferta e demanda, alta nas taxas de vacância e necessidade de descontos agressivos nos preços de aluguéis.

A expectativa dos analistas agora é que, existindo continuidade na recuperação dos mercados de trabalho, renda e de crédito, o cenário ajudaria os fundos imobiliários a operar em ambiente diferente, com maior facilidade para alugar seus espaços vagos e ganhando maior potencial de apreciação.

“Para 2018, já observamos início de melhora real do setor imobiliário, principalmente em praças como São Paulo; vemos mais gente pesquisando, procurando ativos”, afirma Alves. Ele enxerga oportunidades tanto nos chamados fundos “de tijolo” (lastreados em imóveis físicos) como nos de “papel” (com lastro em recebíveis imobiliários), indicando a primeira opção a investidores mais arrojados que, além do rendimento mensal, buscam ganhos de capital.

Ofertas de R$ 3 bi para varejo e investidor mais atento

O ganho dessas carteiras têm também atraído mais empresas para o mercado, que estão lançando fundos imobiliários voltados para o varejo. “Temos cerca de R$ 3 bilhões em ofertas de fundos imobiliários registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) aguardando para irem a mercado este ano, tanto em distribuições iniciais (IPO na sigla em inglês) quanto em fundos que já estão na bolsa e vão captar mais”, afirma Lucas Buscarioli Stefanini, responsável pela área de fundos imobiliários na Guide Investimentos.

Segundo ele, as ofertas buscam atrair pequenos e médios investidores, permitindo aplicações de R$ 3 mil a R$ 5 mil, chegando no máximo a R$ 10 mil. “Os emissores querem pulverizar bem a base de investidores para garantir também um bom mercado secundário na bolsa depois da oferta”, explica Stefanini. Ao mesmo tempo, ele diz que não há uma euforia do investidor como no passado. “As ofertas estão saindo sem rateio, com preço no piso proposto, o que mostra que o investidor está mais cauteloso e seletivo, rejeitando coisas que não sejam realmente boas”, afirma.

É um cenário bem diferente da explosão dos fundos imobiliários dos anos 2009 e 2010, quando comprava-se qualquer coisa. “Muito fundo imobiliário nessa época foi vendido errado, como se fosse renda fixa, e o investidor comprava sem entender como a aplicação funcionava e depois se arrependia”, lembra. Havia também casos de proprietários que só queriam usar os fundos para passar adiante os imóveis, sem se preocupar depois com o desempenho do fundo. “Tudo isso provocou uma aversão grande que agora se reflete em maior cuidado dos investidores”, explica.

Mesmo com essa cautela, Stefanini diz que há muito dinheiro na mesa e muitos investidores novos. “O fim do ano passado teve muitas ofertas e o número de cadastros de novos investidores nas ofertas de fundos imobiliários está aumentando, o que é muito bom”, diz, citando a oferta do Alianza Trust Renda Imobiliária, que teve quase mil novos CPFs e na GGR Covepi FII, com 700 mil só na Guide.

No momento, há uma grande oferta do fundo de fundos imobiliários da Hedge Investiments, o Hedge Top Fofi 3, de R$ 500 milhões, que termina dia 2 de fevereiro, com valor mínimo de R$ 5 mil. Depois está prevista mais uma deum fundo de galpões logísticos do Credit Suisse, também de R$ 500 milhões.

Receita já mostra recuperação na economia

Além da queda dos juros mais longos e da relativa calmaria nos mercados internacionais, dizem os analistas da XP Investimentos, o índice Ifix “tem refletido a melhora da receita de muitos FIIs, que já estão sentindo os impactos positivos da recuperação econômica”.

Em dezembro, destacam os analista da XP em relatório, a performance positiva do Ifix foi também observada nas principais classes de FIIs, e mesmo a classe de fundos que teve pior performance em 2017 (+ 5,4%) mostrou reação. “Os fundos de recebíveis subiram na média 2,4%, liderando o ranking (mensal) de valorizações; é possível que esse movimento possa ser observado nos próximos meses ou até ao longo de 2018, desde que o juro real seja comprimido em relação ao patamar atual.”

Shopping centers e agências foram destaques negativos no mês

Já os destaques negativos em dezembro, ressalta a equipe da corretora, ficaram por conta da classe de Shopping Centers (-1,3%) e de Agências Bancárias (-1,2%). “No primeiro caso, entendemos que seja apenas uma correção, já que no ano esta foi a classe de FIIs com melhor desempenho (alta de 34,8%). No caso das Agências, a proximidade do fim do ciclo de queda da taxa de juros e do prazo final dos contratos com os bancos faz com que a atratividade desses investimentos seja significativamente reduzida”, avalia.

Imob registrou alta acima do Ifix e do Ibovespa em 2017

Também para o gerente de Investimentos da Concórdia Corretora, Mauro Mattes, as perspectivas para o Ifix em 2018 são positivas “e podem ser fundamentadas na continuidade da queda dos juros e retomada do ciclo econômico, refletindo no avanço do setor imobiliário”. Ele lembra que o índice Imob – que reflete o desempenho médio das cotações das ações de empresas do setor imobiliário -, por exemplo, já subiu mais que o Ifix e que o próprio Ibovespa em 2017, com alta no ano de 31,90%, indicando espaço para maior valorização dos fundos.

Trabalhando com estimativas de Selic em queda, para 6,75% em fevereiro e fechando 2018 entre 6,5% e 6,75%, Mattes vê o momento como favorável e com oportunidades nos diversos segmentos de fundos imobiliários, desde os lastreados em recebíveis (como CRI e LCI) até os fundos de shoppings, de galpões logísticos, lajes corporativas e agências bancárias.

Melhor retorno ajustado ao risco ajuda a enfrentar volatilidade

A corretora do Bradesco, por sua vez, identifica que os fundos de investimentos imobiliários medidos pelo Ifix oferecem um melhor retorno ajustado ao risco em comparação com o Ibovespa. Segundo informações do site MoneyTimes, o analista da corretora Luiz Maurício Garcia destaca, em relatório, que nos últimos 12 meses o Ifix teve retorno perto de 20%, enquanto o Ibovespa avançou mais de 25%, mas a volatilidade foi 70% menor, ou seja, com um retorno ajustado pelo risco 63% maior.
“Nossas descobertas empíricas sobre os FIIs serem menos arriscados fazem sentido, devido à sua natureza real (lastreada em imóveis em muitos casos), e esperamos que 2018 seja mais um ano volátil, por conta das eleições”, analisa Garcia, avaliando que isso torna os investimentos em FII um recurso “valioso” para as carteiras nos próximos meses.

Gestores trabalham com diferentes estratégias

Com performance da carteira recomendada de FIIs superior ao benchmark (Ifix) em dezembro, analistas da Guide Investimento também estão otimistas. “As expectativas do mercado de mais cortes de juros no início de 2018, com previsões inflacionárias ancoradas, estão sendo muito benéficas para as projeções do mercado imobiliário”, afirmam em relatório.

A Ativa Corretora destaca que tem pautado sua carteira de fundos imobiliários nos últimos meses levando em conta ‘riscos assimétricos’, e com bons resultados. “Posicionamos a carteira em fundos com rendimentos vantajosos, sim, mas reservamos sempre uma parte para aqueles fartos em riscos positivos”, dizem os analistas em seu relatório a clientes, lembrando que seriam aqueles que, por uma questão momentânea, têm seu preço excessivamente descontado e, mediante um acontecimento, proporcionarão retornos acima do esperado.

Isenção de IR para pessoa física

Outra caractéristica interessante do FII, lembra Alberto Alves, do Banco Ourinvest, é a isenção de Imposto de Renda dos rendimentos mensais distribuídos pelo fundo, para pessoas físicas, desde que se enquadrem-se em três regras: o cotista deve ter menos de 10% do total das cotas emitidas do fundo; o fundo deve ser negociado na Bolsa de Valores e também precisa ter 50 ou mais cotistas.

Ganhos isentos de até 10% ao ano

Esses rendimentos dos fundos vêm do aluguel pago pelos inquilinos dos imóveis, sejam escritórios, lojas de shoppings ou empresas no caso dos galpões logísticos, ou dos empréstimos a receber securitizados em CRIs e LCIs. Segundo as carteiras sugeridas pelas corretoras, esses ganhos podem variar de 2,7% ao ano até 10,7%, ficando em sua maioria perto de 7% a 8% ao ano (ver segunda tabela), bem razoáveis considerando que o juro Selic estimado para este ano é de 6,75%.

Ganhos de capital também

Os rendimentos dos fundos imobiliários estão bem atrativos, por serem líquidos de imposto, observa Lucas Stefanini, da Guide. Além disso, há a possibilidade do ganho de capital pela valorização das cotas e dos imóveis que compõem a carteira do fundo. Nesse caso, porém, quando se vende a cota com lucro, esse ganho de capital é tributado. Outra vantagem é a liquidez, já que é possível vender as cotas do fundo a qualquer momento na bolsa. “Não é preciso ficar com o dinheiro travado por um ou dois anos, como num CDB ou numa LCI, e ainda pode-se vender uma parte apenas, não resgatar tudo como num título”, explica.

Stefanini observa que há também boas oportunidades no mercado, fundos cujas cotas se desvalorizaram muito e hoje valem menos que os ativos que possuem. “Tem fundo sendo negociado na bolsa com um valor 30% menor que o  patrimonial, por vacância alta, inadimplência, e o investidor consegue comprar um ativo bom com desconto”, explica. Além disso, o fundo imobiliário pode ser uma alternativa para a incerteza com as eleições. “Mas o investidor deve ficar atento para ver a qualidade do imóvel e do inquilino que vai aluga-lo”, diz Stefanini.

Investimento embute risco e exige atenção

Mauro Mattes, da Concordia, alerta que, apesar de acessíveis, com possibilidade de investimentos médios de R$ 10 mil no mercado primário e a partir de R$ 100 no mercado secundário, as aplicações em fundos de investimento imobiliários precisam ser bem avaliadas, de acordo com o perfil de cada investidor, com seus diferentes objetivos, graus de aceitação de risco e necessidade de liquidez, sendo mais indicadas para quem pode investir a médio e longo prazo.

“Os investidores, que com a queda dos juros têm buscado cada vez mais alternativas às aplicações em renda fixa, precisam lembrar que esses fundos são diferentes, formados por uma mescla de renda fixa e variável, portanto, embutindo riscos como de crédito, de liquidez e de mercado”, explica.

Ou seja, é preciso ter clareza de que há riscos semelhantes aos que envolvem, por exemplo, negócios no mercado imobiliário e com papéis negociados em bolsa. Analistas lembram ainda que é importante pesquisar taxas de administração e, se possível, buscar orientação especializada antes de investir.

Confira recomendações para o mês de janeiro:

Os mais indicados
Fundo Código Indicações
BTG Pactual FoF BCFF11 2
BTG Corp. Office BRCR11 2
Campus Faria Lima FCFL11 2
GGR Covepi Renda GGRC11 2
CSHG Brasil Shopping HGBS11 2
CSHG Real Estate HGRE11 2
Kinea Rend. Imob KNCR11 2
Vinci Shop. Cent. VISC11 2

 

As indicações de cada corretora para janeiro:

 

Corretora Fundo Código Yield
Guide BTG Corp. Office BRCR11 6,02
Brasil Plural Absoluto BPFF11 8,61
GGR Covepi Renda GGRC11 8,72
CSHG Real Estate HGRE11 7,76
CSHG JHSF Prime Offices HGJH11 6,49
Cyrela Thera Corporate THRA11 5,03
Ativa AESAPAR FDI Imob AEFI11 9,2
CSHG Brasil Shopping HGBS11 6,8
CSHG Real Estate HGRE11 7,8
FII Merito I MFII11 10,7
FII Memorial Office FMOF11 2,7
FII Pres. Vargas PRSV11 5,2
Fundo Campus Faria Lima FCFL11 6,1
CSHG Logistica HGLG11 8
Cidade Jardim Continental BBVJ11 4,5
FII Edifício Galeria EDGA11 4,4
Santander Kinea Rend. Imob KNCR11 7,2
Vinci Shop. Cent. VISC11 7
SP Dowtown SPTW11 8,6
Agências Caixa AGCX11 8,1
GGR Covepi Renda GGRC11 7,5
BTG Pactual FoF BCFF11 7,6
BTG Corp. Office BRCR11 5,5
XP Inv. BTG Pactual FoF BCFF11 8
Maxi Renda MXRF11 7,6
Vinci Shop. Cent. VISC11 7,3
XP Mais XPML11 7
Kinea Rend. Imob KNCR11 7,6
Bradesco BB Progressivo II BBPO11
Santander Agências SAAG11
Fundo Campus Faria Lima FCFL11
CSHG Brasil Shopping HGBS11

 

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