Após 30 anos, qual é o futuro dos fundos imobiliários no Brasil?

A regulamentação de fundos imobiliários completa 30 anos no Brasil em 2023 e o sucesso do investimento pode ser medido pelo número de investidores, que chegou a 2,16 milhões em maio. Porém, três décadas depois, qual é o futuro dos FIIs?

Gestores demonstraram grande otimismo em relação ao futuro dos fundos imobiliários listados, tanto no curto prazo quanto no longo prazo, diz um relatório divulgado pela XP. O otimismo abrange diferentes classes de fundos, devido ao momento do mercado..

Para esses gestores, as expectativas positivas com a indústria de fundos imobiliários não se devem apenas as possibilidades de ganhos por meio de dividendos, mas também aos ganhos de capital resultantes da valorização de FIIs que estão subvalorizados.

Com isso, as discussões em relação a queda da taxa básica de juros (Selic) representam uma oportunidade para os fundos imobiliários de tijolos, como shoppings, lajes corporativas e logística, já que eles têm apresentado bons resultados e contribuem para esse cenário mais benigno.

Otimismo com fundos imobiliários de papel

No primeiro trimestre, os fundos de papel deram um susto na indústria em meio à crise envolvendo Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Porém, passada a turbulência, gestores avaliam que esses FIIs continuam sendo uma opção atrativa. Uma vez que eles desempenham papel importante nas carteiras dos investidores, especialmente indexados à inflação.

“Esses fundos são resilientes. E a diminuição da concorrência devido ao limite de emissão de papel pode representar uma oportunidade”, comentou o CEO do banco XP, José Berenguer. Ele destaca que muitos dos fundos de papel estão com preços bastante descontados em relação aos valores patrimoniais.

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Já o sócio sênior da Mauá Capital, Bruno Bagnariolli, reforça que os descontos atuais estão relacionados à saída de investimentos e realocação de capital entre classes, mas os riscos desses fundos são baixos. Portanto, com os preços descontados e os riscos reduzidos, ainda existem oportunidades de investimento.

No entanto, os gestores destacam que os fundos lastreados em CRIs têm apresentado poucos casos de inadimplência e mantido rendimentos robustos. Porém, eles reconhecem o potencial de ‘defaults’ caso o Banco Central não comece o ciclo de corte da taxa Selic.

A resiliência dos fundos imobiliários de tijolo

Gestores estão otimistas também com os fundos de tijolo. Pedro Carraz, da XP Asset, destaca a trajetória ascendente dos shoppings. Segundo ele, apesar do cenário conturbado, ainda há oportunidades nesse segmento.

“Os shoppings fazem parte da cultura brasileira e, mesmo com um fluxo menor de pessoas em comparação ao período pré-pandemia, estão apresentando um aumento nas vendas”, diz.

O gestor da TG Core, Diego Siqueira, avalia os fundos imobiliários focados no desenvolvimento e venda de empreendimentos residenciais. Ele vê o segmento como alta resiliência e com um grande potencial ainda não explorado no interior do país. Segundo ele, esses FIIs têm capacidade de gerar retornos de IPCA +19% para os investidores.

Enquanto o gestor da VBI, Rodrigo Abbud, vê que todos os segmentos de fundos de tijolos têm grandes oportunidades de recuperação, incluindo o de lajes corporativas, que vem enfrentando dificuldades desde 2016.

Três pontos a considerar sobre FIIs de tijolo

Ainda sobre fundos de tijolos, gestores observam que não há limitação geográfica para captar as melhores oportunidades. Desta forma, segundo eles, a estratégia dos fundos deve estar associada a três critérios: o momento, a localização e a estrutura de capital.

Sendo assim, ao escolher um ativo, os gestores devem considerar a demanda e a oferta na região em que o imóvel está localizado, dando preferência a áreas com oferta limitada e alta demanda. “O que permite aumentar os aluguéis sem correr o risco de ficar sem inquilino”, diz o relatório da XP.

Carraz, da XP Asset, destaca investimentos direcionados a shoppings no Nordeste e em localizações específicas de São Paulo. No caso de galpões logísticos e de hotéis, a preferência do gestor é por regiões fora de São Paulo.

Em relação aos fundos de desenvolvimento, ele acredita que o foco está no interior do Brasil, especialmente em regiões com forte presença do agronegócio. Por outro lado, da TG Core, acredita que a estratégia de desenvolvimento residencial, aliada à mitigação dos riscos e ao apoio de empresários locais, tem grande potencial de retorno.