Animado com a Bolsa em maio? Este fundo imobiliário seguirá com dividendos acima de 14%

E não é que o a Bolsa brasileira decidiu andar? E não foram só as ações, afinal tem fundo imobiliário que continuará entregando dividendos gordos.

Depois de atingir os 97 mil pontos e negociar por bastante tempo próxima do patamar dos 100 mil pontos, a Bolsa deu um importante salto nos últimos dias.

Assim, o Ibovespa passou a negociar próximo dos 110 mil pontos, um belo alívio para os investidores que estão alocados em renda variável.

E o que será que justificou esse movimento?

Hora de investir

Bom, em primeiro lugar, vale a pena mencionar a votação do tão esperado Arcabouço Fiscal no Congresso e o envio deste para o Senado.

Embora não seja a âncora desejada, o mercado entende que se trata de um mecanismo que trará alguma responsabilidade fiscal.

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Além disso, os últimos dados de inflação têm vindo melhores do que o esperado.

O IPCA-15 divulgado na última quinta-feira (25) registrou alta de 0,51% na comparação mensal e de 4,07% na comparação anual, abaixo da mediana das expectativas de mercado (0,64% m/m).

O resultado abaixo da expectativa foi explicado por surpresas em alimentação no domicílio (-2,3 pb), vestuário (-3,6 pb), bens duráveis (-3,5pb) e em administrados (-2,2pb).

Já o IGP-M divulgado no início dessa semana caiu 1,84% em maio, ante estimativa do consenso do mercado de queda de 1,73% na comparação mensal e baixa de 0,95% na leitura do mês de abril. Na comparação anual, o indicador já cai -4,47%.

Dessa forma, já é possível ver uma porção de bancos revisando suas projeções de inflação para baixo e de PIB para cima.

O último Relatório Focus, divulgado pelo Banco Central na segunda- feira (29), mostra uma expectativa de inflação e PIB para 5,71% e 1,26% até o final do ano, respectivamente.

Trata-se de um belo avanço frente às expectativas bem mais pessimistas do início de 2023. Veja como as expectativas de IPCA estão caindo e de PIB estão subindo para esse ano (linha azul):

Fundo imobiliário na praça

Com menos alarde do que o Ibovespa, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) também vem apresentando uma ótima performance nas últimas semanas, tendo fechado a 7ª semana seguida de alta e alcançando o seu maior nível desde fevereiro de 2020.

No ano, a alta dos fundos imobiliários é de aproximadamente 5%.

E agora, será que o timing já passou ou ainda há oportunidade nessa classe de ativos?

Como havia falado nessa edição do Entre Altas e Baixas publicada no mês passado, acredito que existem excelentes oportunidades no mundo dos FIIs, mesmo depois desse desempenho favorável nas últimas semanas.

Como exemplo, destaco o fundo Mauá Capital Recebíveis Imobiliários FII (MCCI11), que faz parte de uma de nossas recomendações.

O MCCI11 é gerido pela gestora Mauá Capital, fundada em 2005 e que tem como um de seus principais sócios Luiz Fernando Figueiredo, ex-diretor de Política Monetária do Banco Central.

Trata-se de um fundo de papel high grade e grande parte das operações que compõem o portfólio foi estruturada e/ou originada pela própria gestão, o que traz mais conforto quanto ao risco de crédito.

O MCCI11 fez seu IPO em dezembro de 2019 e, após a realização de diversas ofertas, já possui um patrimônio líquido de R$ 1,6 bilhões.

Fique de olho

Embora o fundo seja relativamente novo, seu histórico recente é bastante positivo e realça os seis grandes pilares que norteiam a tomada de decisão da gestora:

1. Originação: foco na originação e estruturação de modo a ter um pipeline de novas ofertas proprietário. Para isso, conta com uma equipe de gestão grande e com uma estrutura verticalizada;

2. Previsibilidade: distribuição estável de rendimentos. De acordo com as nossas estimativas, o fundo deverá continuar pagando R$ 0,95 de provento por cota por mês até pelo menos junho, o que indica um dividend yield bastante atrativo e superior a 14%;

3. Foco em CRI: os gestores do fundo buscarão alocação prioritária em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que remuneram a inflação mais uma taxa prefixada, o que, em nossas estimativas, faz com que o portfólio do fundo tenha uma remuneração estimada de IPCA + 8% ao ano.

Contudo, dado o desconto que negocia no mercado secundário, os papéis estão negociando a taxas superiores a IPCA + 10% — bastante atrativa para o momento;

4. Garantias reais: todos os papéis possuem garantias reais e uma série de instrumentos de modo a proporcionar previsibilidade e proteção para a carteira;

5. Viés de longo prazo: para isso, realizam operações de boa qualidade e com bom carrego;

6. Setores defensivos: por fim, importante mencionar que a gestora busca a alocação em setores mais defensivos. Atualmente, a maior parte do portfólio está posicionada nos setores comercial, logístico e varejo essencial na região Sudeste.

Veja abaixo o breakdown do portfólio de CRIs do fundo, que atualmente representa 84% do patrimônio líquido. Além da boa distribuição entre segmentos, chama atenção também a concentração do portfólio em São Paulo, o que é bastante positivo.

Fundo imobiliário para 2023

O que poderia trazer algum nível de preocupação para o investidor é que a maior parte do portfólio é atrelada ao IPCA+ (80%.

Assim, com a perspectiva de queda da inflação, a rentabilidade deste poderia ser afetada também.

Contudo, é importante destacar duas coisas: em primeiro lugar, o fundo tende a ter um ganho de capital caso a curva de juros siga caindo.

Da rentabilidade de quase +7% no ano, por exemplo, apenas 1 ponto percentual foi proveniente de ganho de capital até o momento.

Além disso, o investidor deve acompanhar a parcela do ganho real embutida na rentabilidade dos CRIs, que no caso está acima dos 10% atualmente.

Por ser um FII de papel high grade, não vislumbro grandes upsides via ganho de capital.

Contudo, acredito que dadas as suas características mencionadas acima, a boa liquidez e a atraente distribuição de proventos mensais, o MCCI11 é um bom fundo para compor o portfólio dos investidores em busca de renda.

Forte abraço,

*Fernando Ferrer, graduado em Engenharia Mecânica pela UFRJ e com MBA de Finanças pela mesma instituição, atua na Empiricus como analista de investimentos há 5 anos.

Atualmente, é responsável pela série best-seller As Melhores Ações da Bolsa e faz parte da equipe que comanda o Carteira Empiricus, o portfólio multimercado que é o carro-chefe da casa.

Colunista da newsletter Day One, Fernando passou a integrar o time de colunistas do Money Times com sua série semanal Entre Altas e Baixas.