Alugar um imóvel ou investir em fundos imobiliários?

Por Ivens Gasparotto Filho, para o Blog da Guide

Custo de oportunidade. Basicamente, quando optamos por algo, abrimos mão de outras inúmeras coisas. Isso vale para nossa vida e investimentos. Um exemplo clássico é a dúvida: compro um imóvel e alugo ou invisto este valor em fundos imobiliários?

Não há dúvida que cada um dos ativos tem seus prós e contras, como tudo em nossa vida e nos investimentos.

Em primeiro lugar, é importante lembrar que fundos imobiliários são ativos que investem em imóveis ou títulos atrelados à atividade imobiliária, como CRIs ou LCIs, por exemplo. Há fundos que investem exclusivamente em ativos físicos, ou seja, imóveis. Estes são os mais adequados para esta comparação.

De forma simples, listarei aqui alguns pontos a respeito desta comparação.

Diversificação

Nesta gama de fundos que investem em imóveis, há uma enorme gama de tipos de imóveisnos quais eles investem: podem ser imóveis comerciais, lajes corporativas, shopping centers, galpões, modais logísticos, entre diversos outros.

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Este é o primeiro ponto a favor dos Fundos Imobiliários. Você acessa ativos que provavelmente não acessaria de forma direta. Imagine o custo de comprar uma laje corporativa na Faria Lima, em São Paulo, ou uma agência bancária em Porto Alegre, por exemplo.

Outro ponto, ao comprar cotas de um fundo imobiliário, você compra uma carteira diversificada de imóveis. Alguns fundos são donos de um único prédio, assim, você está comprando uma parcela em várias lajes corporativas do mesmo edifício; há outros fundos que investem em diversos imóveis, em diversas cidades. Neste cenário você tem uma diversificação ainda maior.

Qualidade dos inquilinos

Os fundos imobiliários, em sua maioria, possuem imóveis de ponta em sua carteira, localizados nas áreas mais nobres do país. Consequentemente, seus inquilinos costumam ser grandes empresas dos mais diversos setores. Além disso, estes imóveis normalmente têm múltiplos inquilinos, assim, o risco de insolvência de algum inquilino é bastante diminuído e se dilui entre os diversos contratos que o fundo possui.

Quando pensamos em imóveis comprados por investidores individuais, pensamos, normalmente, em imóveis residenciais ou comerciais de pequeno porte. Um perfil de inquilinos bem diferente.

Liquidez

Comprar um imóvel é fácil, mas vender…. É outra história. Quem já passou pelo processo de venda de um imóvel sabe o quanto é demorado, seja por conta de condições de mercado, seja pelo tempo das negociações ou liberação de um financiamento, por exemplo.

Com fundos imobiliários, a venda está a um clique de distância. O processo é todo eletrônico e feito na Bolsa de Valores. Nos fundos mais negociados é possível se desfazer de posições de alguns milhões de reais em um único dia.

Risco

Bem, uma carteira diversificada com vários imóveis de alto padrão espalhados pelo Brasil todo é, sem dúvida nenhuma, muito menos arriscada que a compra de um único imóvel ou poucos imóveis, normalmente concentrados na cidade ou bairro onde você mora.

Porém, para os investidores novatos, a percepção de risco de um fundo imobiliário pode ser maior. Veja bem! Eu me refiro à percepção de risco. Isto é, o investidor, por ver o preço oscilando na tela o tempo todo, pode acreditar que o fundo é mais arriscado do que aquele imóvel que ele vê, toca e que ele acha que vale X. Como não há um sistema de cotação instantâneo para imóveis, o investidor pode ser levado a crer que seu imóvel não cai de preço ou que seu preço só sobe… Até o momento que ele tenta vendê-lo.

Custos

Aqui os fundos imobiliários ganham de goleada. Você pode comprar ou vender alguns milhões de reais em cotas de fundos imobiliários pagando R$ 14,00 por ordem, caso o faça pelo seu home broker. Caso decida vender seu imóvel, você, provavelmente, pagará cerca de 5% do valor do mesmo à um corretor no momento desta venda. Além disso, há os custos de transmissão do bem que são devidos ao Estado.

Em termos de impostos, a distribuição dos lucros dos fundos imobiliários é isenta para pessoas físicas. Já o aluguel recebido de imóveis que você possua em seu nome pode ser tributado em até 27,5%, de acordo com a sua renda total. Com relação aos ganhos de capital, os imóveis físicos levam vantagem sobre os fundos imobiliários: 15% contra 20%.

Conclusão

Enfim, há uma série de pontos a serem levados em consideração nesta decisão de investimentos. Eles vão desde seu perfil de investidor à como a cultura da compra de imóveis está enraizada nas suas crenças.

Em termos objetivos, pensar em como cada um dos pontos listados pode interferir em seu planejamento financeiro já é um ótimo primeiro passo para tomar a decisão entre comprar um imóvel ou comprar cotas de fundos de imobiliários ou, mais ainda, decidir como diversificar seu patrimônio em imóveis usando também estes veículos de investimentos tão eficientes que são os fundos imobiliários.