Alienação fiduciária de quotas de SPEs traz mais segurança a credores de CRIs

A cessão fiduciária da carteira de recebíveis é um instrumento que conta com uma sobre garantia bastante ampla e que contribui para a segurança de uma operação, que é a alienação fiduciária das quotas das SPEs (Sociedade de Propósito Específico). É importante destacar que dentro de uma SPE é exigido que somente exista a operação em questão. Desta forma, são excluídos qualquer risco trabalhista, tributário ou de qualquer outra ordem da incorporadora.

A alienação fiduciária das quotas das SPEs tem o objetivo de ampliar ainda mais a garantia de pagamento do compromisso com os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Ou seja, até a quitação da totalidade da dívida, o ativo imobiliário fica alienado e, caso não seja honrada, o incorporador perde a propriedade do ativo.

Operacionalmente, as quotas da SPE são alienadas fiduciariamente para o CRI e à securitizadora cabe a prerrogativa de tomar posse da empresa, caso a dívida não seja honrada.

Garantias reais alinham incorporador e credores de CRIs

O intuito é jamais chegar a essa fase de execução das garantias reais. Mas, obviamente, se todo aquele excedente de recebíveis que é exigido no início da operação, monitorada mensalmente no detalhe, for se deteriorando ao longo do tempo, a ponto de o total dos recebíveis não for suficiente para honrar o compromisso com o CRI e, além disso, o incorporador não complementar o saldo devedor, temos a garantia real – o imóvel. O que significa que o não pagamento das PMTs (Periodic Payment Amount) mensais não é o fim do mundo. As garantias reais, na imensa maioria das vezes, são muito maiores que as dívidas existentes.

Dispor do mecanismo de alienação fiduciária das cotas da SPE é uma maneira de ter mais segurança e, mais do que isso, faz com que o incorporador esteja 100% alinhado com os interesses dos credores do CRI, focado em manter a carteira de recebíveis saudáveis e cobrindo todos os compromissos da operação em um possível problema.