Alexandre Mastrocinque: de médico, louco e economista, todo mundo tem um pouco

“Que legal, você é médico? Será que não podia dar uma olhadinha nessa pinta que apareceu aqui faz uns dias, ó?!”

Nunca vi essa cena acontecer, mas toda vez que falo que trabalho no mercado financeiro, não demora muito para alguém começar a me pedir dicas e sugestões. Até pouco tempo atrás, a campeã era: “Vou viajar nas férias, você acha que o dólar vai cair ou subir?”.

Educadamente (não muito, confesso), costumava responder: “É mais fácil te dizer se vai chover daqui a dois meses do que te falar o que vai ser do dólar amanhã”.

Eu não sei fazer previsões — minha bola de cristal veio quebrada de fábrica. Eu não acredito nem em horóscopo, que dirá em tarô, búzios ou projeções de economistas?!

Se você fechou uma viagem, compre agora todos os dólares de que vai precisar e fique tranquilo — tentar operar a grana da viagem é pedir para transformar suas férias em uma enorme dor de cabeça. A ideia é simples: se você tem grana para pagar tudo no câmbio atual, pague e se livre do problema; se você está torcendo para o dólar cair, é melhor trocar de destino.

Curiosamente, nos últimos meses, quando falo o que faço da vida, a pergunta mudou um pouco: “Esses fundos imobiliários vão continuar subindo?”.

Gosto mais dessa: me faz acreditar que as pessoas estão se preocupando mais com o futuro e estão saindo da poupança e dos imóveis físicos para colocar um pouco de dinheiro em outros tipos de ativos.

Por mais que o mercado financeiro ainda faça muita gente torcer o nariz por aí (os Faria Limers não ajudam muito a melhorar a imagem, convenhamos), a Bolsa nada mais é do que um mecanismo de transferência de recursos — me divirto com publicitários que falam mal da ganância dos banqueiros enquanto bolam campanhas para vender McLanche Feliz para criancinhas acima do peso.

No mercado, não tem muito segredo nem maldade, só um pragmatismo que às vezes assusta mesmo: em linhas gerais, quem quer aplicar (poupar) empresta dinheiro a quem quer empreender. Não caia no discurso fácil de que colocar dinheiro na Bolsa é viver de especulação (o que não seria nenhum problema): o comprador de ações financia fábricas, represas, estradas. Gera, mesmo que indiretamente, milhares de empregos e melhora a vida de muita gente por aí.

Um acionista, grande ou pequeno, faz muito mais pelo desenvolvimento do país do que o tuiteiro que vive de mesada e faz campanha pelo fim dos canudinho plásticos, mas não dispensa um bom ar-condicionado.

Pegue o exemplo de um fundo imobiliário — com a morte da poupança (alguém aí está a fim de investir em um produto que rende menos do que a inflação?), de onde virá o funding do setor imobiliário?

Muitas vezes, os fundos compram imóveis de desenvolvedores e incorporadores, o que permite uma nova rodada de investimentos. Há também aqueles que desenvolvem projetos e ajudam a criar um novo centro de distribuição ou a sede de uma empresa. No fim das contas, o cotista (poupador) é quem coloca dinheiro nas mãos do empreendedor (tomador).

Olha que bonito: quando te perguntarem se você investe em fundos imobiliários, você pode responder que não, que você financia prédios de escolas e hospitais, que está dando crédito para uma nova incorporação imobiliária ou que está financiando a construção do novo centro de distribuição da Lojas Renner, por exemplo.

Mesmo os famigerados bancões são indispensáveis para o desenvolvimento de projetos, sejam grandes ou pequenos — o Itaú pode financiar o carro do seu petshop ou a nova mina de minério da Vale em Carajás.

Só chegamos onde chegamos porque foram criados mecanismos de transferência de recursos que possibilitaram a execução de uma infinidade de avanços tecnológicos, que melhoram e salvam vidas cotidianamente.

Desde a década de 1950, cientistas teorizavam que seria possível gerar imagens do corpo humano através da manipulação de campos magnéticos. Foram anos de estudo, pesquisa e testes. Mas a máquina de ressonância magnética só saiu do papel depois que a GE entrou na brincadeira, na década de 1980.

A GE é uma empresa listada na Bolsa de Nova York e tem boa parte de seus projetos bancados via emissões no mercado de capitais — da próxima vez que fizer um exame, não se esqueça de agradecer ao “porco capitalista” que ajudou na detecção precoce de milhões de tumores, benignos ou malignos, ao redor do mundo.

Me perdoe se divago, imagino que, como as dezenas de pessoas que me perguntaram nos últimos dias, você queira saber se o Ifix (principal índice de fundos imobiliários da B3) vai subir ou cair em 2020.

Depois de subir quase 36% em 2019 e do rali especial de Natal (foram quase 11% em dezembro), muita gente começou a profetizar o fim da festa. De fato, depois de um movimento desses, é difícil imaginar que ainda há muito mais por vir.

Por outro lado, não vejo grandes motivos para uma queda acentuada — hoje, o rendimento médio anual dos fundos imobiliários está em torno de 6,4% e ainda é atrativo. Confesso que parece pouco quando olhamos para os 11,5% de 2015, mas as coisas não existem no vácuo. O valor dos ativos financeiros é, em certa medida, relativo. Em 2015, a Selic estava na casa dos 14% e, hoje, está em 4,5%. Comparativamente, os 6,4% de 2020 (140% da Selic) são muito maiores do que os 11,5% de 2015 (82% da Selic).

Obs.: como os aluguéis são corrigidos anualmente pela inflação, o rendimento dos fundos pode ser considerado real e, portanto, a comparação com a Selic não é a mais adequada, mas serve para ilustrar o meu ponto.

Mais do que isso, acredito que o momento do ciclo é particularmente positivo para os fundos. Em algumas regiões, sobretudo nas áreas mais procuradas da cidade de São Paulo, a vacância tem caído e o aluguel tem subido de forma considerável, o que indica um potencial de aumento nas receitas e distribuição de rendimento dos fundos expostos à região.

Como há poucos projetos para serem entregues nos próximos trimestres, o cenário deve permanecer favorável aos proprietários, e os locatários, coitados, vão ter que se virar para pagar o aluguel.

É claro que a situação não é a mesma em todo lugar. O Rio de Janeiro, por exemplo, ainda tem muito caminho pela frente até que a recuperação apareça, dada a profundidade da crise que se alojou por lá.

Mesmo com o ciclo favorável, concordo que seria surpreendente se tivéssemos uma alta muito intensa no curto prazo — o processo de ajuste dos aluguéis é lento, com revisionais espalhadas ao longo de três anos, e quando a vacância cai há sempre descontos e carências, de forma que o impacto sobre o balanço do fundo só apareça meses após a ocupação.

De fato, o que vimos até agora foi uma leve correção do Ifix em janeiro (o índice recua pouco mais do que 1,5% no ano), um fenômeno absolutamente natural depois do que vimos no ano passado (foram 24 altas seguidas entre 27 de novembro e 3 de janeiro).

Da mesma forma que sou incapaz de prever o câmbio e o clima, não sei estimar o valor do Ifix no fim do ano, tampouco no fim da semana. Mas posso te dizer, com razoável confiança, que o momento ainda é favorável para os fundos e para o mercado imobiliário de uma forma geral.

Por mais que haja medo do “oba-oba” que deixou muita gente machucada em 2012 e 2013, o volume de lançamentos e a velocidade de absorção de área bruta locável (ABL) permanecem saudáveis, o que reduz bastante o risco de bolha. Tem outra: quem tirar grana dos FIIs vai aplicar onde? A farra do CDI acabou, não há muito para onde correr, amigo.

Em termos relativos, ainda considero os fundos imobiliários uma classe interessante — boa parte dos fundos é lastreada em ativos reais (os imóveis da carteira), o carrego é bom (o rendimento pinga na sua conta todo mês) e o ciclo é favorável, por mais que não tenhamos mais as barganhas de 2016.

Se estiver com medo de entrar agora, procure as ofertas, que costumam sair com um belo desconto para o valor de tela. O VILG11, fundo de logística da Vinci (que é uma de minhas gestoras preferidas), acabou de anunciar uma oferta a pouco mais de R$ 117 por cota (o papel tinha fechado acima dos R$ 140 na última sexta-feira).

Se a notícia é ruim pra quem já tem as cotas, pode ser o empurrãozinho que faltava para quem está querendo entrar. Há, claro, riscos envolvidos — não existem garantias de que os novos ativos, adquiridos com os recursos da emissão, terão a mesma qualidade da carteira atual. É preciso fazer o dever de casa, olhar o prospecto no detalhe e, então, tomar a decisão.

Eu certamente vou dar uma olhadinha, não é todo dia que dá para comprar um fundo desses com cerca de 15% de desconto.

Olhando para o mercado agora, a coisa não está muito promissora: com a piora do cenário em Hong Kong e o medo de um vírus agressivo na China, os mercados asiáticos caem forte e os principais indicadores nos EUA também apontam para baixo na volta do fim de semana prolongado. Ao que parece, não teremos uma terça-feira muito divertida pela frente.