A estratégia do trio da Americanas (AMER3) para faturar meio bilhão de reais com imóveis

A São Carlos (SCAR3), empresa controlada pelo trio de acionistas da 3G Capital, Jorge Paulo Lemann, Beto Sicupira e Marcel Telles, vendeu mais um ativo. Na sexta-feira (2), a empresa comunicou ao mercado que alienou uma loja de rua em Ubatuba, no litoral paulista, por R$ 13,4 milhões.

A loja, de pouco mais de 2 mil metros quadrados, estava alugada para a Lojas Pernambucanas e teve valor de venda 81,8% acima do preço de aquisição, em outubro de 2021.

Com isso, segundo a São Carlos, o cap rate de venda foi de 4,6%, considerando a receita de aluguel esperada dos próximos 12 meses.

São Carlos vende 15 imóveis em seis meses

Contudo, nos últimos meses, a São Carlos chamou a atenção pelas sucessivas vendas de imóveis de seu portfólio.

A empresa encerrou 2022 desfazendo-se de quatro lojas, em dezembro. Foram duas no Triângulo Mineiro, por R$ 26 milhões, e duas no interior de São Paulo, por R$ 43 milhões.

Os quatro empreendimentos vendidos estavam alugados para a Pernambucanas. E, segundo a São Carlos, as vendas foram 7,5% e 11,4%, respectivamente, acima do valor de compra, em outubro de 2021.

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Só este ano, a companhia anunciou oito operações de vendas, envolvendo 11 ativos da empresa, localizados nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Mato Grosso do Sul e Paraná.

Desses 11 imóveis, sete eram locados para a Pernambucanas e todos foram adquiridos em 2021. “A demanda de investidores locais por lojas de rua locadas continua”, disse a São Carlos ao Money Times.

Estratégia para levantar R$ 500 milhões

Sendo assim, todas as vendas, incluindo as realizadas em dezembro, somam R$ 557,1 milhões. Segundo a companhia, a ideia é “reciclar ativos é gerar valor”.

No entanto, parece que a estratégia vem dando certo. Apenas a operação envolvendo o icônico edifício João Brícola, no centro de São Paulo, teve seu preço de venda abaixo do valor de aquisição (11,9%). As demais vendas tiveram cifras acima do montante da compra.

“Faz parte do nosso negócio comprar imóveis, fazer retrofit, alugar e depois vender por um valor mais alto. Elas contribuem para a redução das despesas financeiras e melhoram a alavancagem da São Carlos reduzindo a dívida líquida nesse cenário de juros mais altos”, disse a companhia.

No comunicado publicado na sexta-feira, a empresa diz que agora tem 103 imóveis em seu portfólio e valor de mercado de R$ 5,5 bilhões.

Porém, mesmo com as vendas, entre dezembro do ano passado e o começo de junho, o valor de mercado da São Carlos foi reduzido em R$ 300 milhões.

Entretanto, a São Carlos explica que essas vendas refletem seu foco atual na reciclagem seletiva do portfólio e reforçam a capacidade de gerar valor mesmo em cenários de maior volatilidade de mercado.