5 fundos imobiliários que têm tudo para brilhar em 2023

Economistas e analistas vêm falando há alguns meses sobre o cenário desafiador que investidores encontrarão em 2023. Os desafios são políticos e econômicos, domésticos e globais. Contudo, eles pegam em cheio os ativos de risco e os fundos imobiliários não escapam desse cenário de cautela.

O analista de real estate da Empiricus Research, Caio Araujo, comenta que, mesmo que os FIIs tenham tido meses difíceis em 2022, o mercado mostrou bastante amadurecimento nos últimos dois anos. Entretanto, observa-se fatores de risco para este ano com tributação, política monetária e fiscal.

“Mas olhando os preços, temos uma perspectiva construtiva para fundos imobiliários em 2023 e no longo prazo”, comenta. Porém, nem tudo está perdido. Segundo Araujo, alguns FIIs e de alguns segmentos estão mais estruturados para investidores atravessarem esses desafios com mais segurança.

Fundos imobiliários para investir em 2023

O analista da Empiricus comenta que o fundo Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), do segmento de recebíveis, é uma opção interessante, já que praticamente toda a sua carteira é indexada ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário), com operações high grade e risco controlado de crédito.

“Toda essa segurança traz conforto aliado ao CDI. E ele tem retorno [yield] anualizado de 13% líquido. Dado que o fundo é negociado perto de seu valor patrimonial, é um dos fundos mais líquidos do mercado e tem uma carteira pulverizada”, avalia.

Araujo destaca que o fundo RBR Rendimento High Grade (RBRR11) também é outra opção por sua gestão mais flexível. “Ele pode ter 70% de ativos indexados à inflação e os demais ao CDI, ou vice-versa, dando essa característica de flexibilidade de posição. O FII também é high grade e tem risco de inadimplência menor”, diz.

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FII ”queridinho’ entre as apostas

Apesar do seu melhor momento já ter passado, o segmento de logística foi um dos beneficiados pela dinâmica imposta pela pandemia de covid-19, que impulsionou as vendas do comércio eletrônico, avalia o BB Investimentos. Com isso, Araujo aposta no fundo Bresco Logística (BRCO11).

Além de ser o fundo mais recomendado desde o início do ano passado, segundo levantamento do Money Times, o analista da Empiricus ressalta que o fundo de tijolo é um dos de maior qualidade na atualidade, tendo em seu portfólio 11 empreendimentos.

“Ele tem bons inquilinos e está com valor atrativo, com desconto de 20% em relação ao seu valor patrimonial, em linha com o maior desconto histórico do fundo”, diz, acrescentando que o imbróglio com o grupo GPA (PCAR3) – grupo controlador do Extra e do Sendas -, é um problema pontual. Contudo, pode interferir na distribuição de rendimentos no primeiro semestre.

Em novembro do ano passado, o GPA devolveu as chaves do centro de distribuição 06, localizado na Vila Jaguará, na cidade de São Paulo, em 9 de novembro. O contrato de aluguel venceria em maio de 2027. Porém, a varejista não pagou os valores devidos no início de dezembro, conforme estabelecido, e entrou com ação judicial para não pagar a multa de rescisão.

Diversificação de fundos imobiliários

Em linha com a recomendação clichê de analistas de diversificação dos investimentos, Araujo acrescenta que o fundo BTG Pactual Fundos de Fundos (BCFF11), um dos mais tradicionais do mercado e que tem uma das maiores liquidez, mostra ter um portfólio resiliente, acima da média dos últimos anos.

“Mesmo que os fundos de fundos estejam com maior desconto, o BCFF11 consegue manter um rendimento interessante, na casa dos 10%, e tem capacidade de exibir resiliência em sua carteira”, avalia.

Por último, o analista da Empiricus cita o FII do segmento de lajes corporativas Tellus Properties (TEPP11), que tem como proposta comprar imóveis de médio padrão em “boas praças”, aprimorá-los, aumentar o rendimento a longo prazo e tendo oportunidade, vender o ativo com ganho de capital.

“O fundo tem cinco imóveis, sendo um em negociação. Ele reduziu a vacância em 2022, aumentou proventos e o preço médio do aluguel. Além disso, entrou na carteira teórica do Ifix [índice de referência do setor]“, comenta Araujo ressaltando que, por mais que o cenário para lajes corporativas esteja estagnado, conseguiram fazer uma boa gestão do fundo.

“O valor da cota tem potencial de valorização de 25%, considerando uma tese mais arrojada. Aliado a isso, o TEPP11 tem rendimento na casa de 9% para os próximos 12 meses”, acrescenta.