5 formas que o blockchain pode transformar a indústria imobiliária

A internet tornou possível que pessoas transferissem informações de forma rápida e barata sem intermediários inoportunos.

A tecnologia blockchain fornece as mesmas vantagens, mas possibilita que pessoas transfiram valor. Então, se a internet transfere palavras e imagens, plataformas blockchain transferem dinheiro, ativos e valor.

Transações tradicionais do setor imobiliário são complexas, custosas e consomem muito tempo. Os processos de gestão no setor imobiliário (compra e venda, aluguel e locação, financiamento e administração) consomem tempo e são ineficientes.

Até hoje, esses processos são muito baseados em papel e exigem o uso de intermediários como gestores de ativos e de propriedade, utilidades, bancos, escritórios de registro predial, cartórios, corretores, advogados e outros conselheiros.

A tecnologia blockchain está transformando indústrias ineficientes e o setor imobiliário não é exceção.

Este artigo analisa os casos de uso para blockchain no setor imobiliário e a possível transformação em cinco áreas principais: desintermediação, prevenção a fraudes, contratos autônomos, dinheiro programável e tokenização.

1. Desintermediação

Transações de imóveis são complexas, opacas e caras por conta dos requisitos de intermediários como corretores, bases de dados governamentais de propriedades, empresas de títulos, bases de dados de seguros e propriedade, mediadoras, inspetores, avaliadores e cartórios.

Esses intermediários existem porque retêm informações que podem ser difíceis de acessar ou têm habilidades/licenças necessárias para operar no atual ecossistema de imóveis.

Um blockchain público é uma base de dados pública onde qualquer um pode registrar informações, sem censura e sem precisar de permissão. Igualmente, todos podem acessar as informações.

Considere títulos de propriedade. Escritórios locais de registro e empresas de seguros de títulos mantêm bases de dados de registros de governança de propriedade. Essa informação inclui o endereço, donos anteriores e atuais e diversas incumbências, como hipotecas.

Antes da internet, essas empresas governamentais e de títulos precisavam verificar e registrar dados de propriedade. Como o blockchain pode substituir esses intermediários?

Jason Ray, fundador e CEO da White Nautilus, afirma que a tecnologia blockchain logo irá permitir que cada propriedade tenha um endereço digital correspondente que contém detalhes de ocupação, finanças, jurídico, desempenho de construção, detalhes físicos e um registro de todas as transações históricas.

“Os dados estarão imediatamente disponíveis on-line e correlacionados entre todas as propriedades”, diz ele. “A velocidade de transação será reduzida de dias/semanas/meses para minutos ou segundos.”

Atualmente, um título a uma propriedade é um pedaço de papel.

Para transferir uma propriedade, você preencherá as lacunas de uma escritura, assiná-la com uma caneta, ir até um cartório que o aprove e, em seguida, esse papel deve ser entregue ao escritório local de registro para ser adicionado à sua base de dados. Não é um processo muito eficiente e digital.

Usando o blockchain para registros de propriedade, podemos criar um título digital. É um registro criptograficamente seguro que pode ser transferido ou verificado de forma rápida e barata como um e-mail.

Antes do e-mail, para enviar uma carta, você precisava de envelopes, selos, caminhões, instalações de triagem e entregadores para organizar e distribuir as correspondências. A digitização de mensagens desintermediou todos esses intermediários.

Quando as pessoas puderem verificar rapidamente os registros de propriedade e transferir um título de forma digital, corretores, mediadoras, empresas de seguro de títulos, registros locais e cartórios públicos seguirão o declínio dos correios.

Ao remover esses terceiros, os custos relacionados podem ser reduzidos. O uso do blockchain e de contratos autônomos para automatizar esses processos economizará tempo e dinheiro. O resultado será uma experiência melhorada e eficiente tanto para compradores como para vendedores.

2. Prevenção a fraudes

A fraude de imóveis é surpreendente. De um lado, é praticada por mesquinhos ladrões em sublocações de US$ 500 e, por outro lado, estão os maiores bancos e credores de hipotecas do mundo que criaram um caos com locações de falsos créditos hipotecários.

Como o blockchain pode evitar a fraude imobiliária?

Ao fornecer uma base de dados imutável e atualizada por um número ilimitado de participantes, que não depende da confiança de nenhuma parte, não tem ponto único de falha, pelo qual o enviador e o destinatário dos fundos estão logados e onde certificados de governança digital certifica são salvos.

O blockchain tem o potencial de deixar documentos forjados de governança e falsos anúncios no passado.

Os certificados digitais exclusivos de governança são impossíveis de se replicar e estariam diretamente ligados a uma propriedade no sistema, tornando as propriedades de vendas ou anúncios que você não possui quase impossíveis.

Suécia foi um dos primeiros países a considerar casos de uso de blockchain para o setor imobiliário e a criação de transferências de títulos imutáveis — em colaboração com Chromaway e Kairos Future — e o governo do Reino Unido anunciou um plano de migrar para um sistema de registro predial baseado em blockchain até 2022.

3. Contratos autônomos

O objetivo de um contrato autônomo é reduzir a necessidade de humanos processarem, confiarem e verificarem um acordo. Um contrato autônomo é automatizado e irá executar uma ação quando condições específicas forem atendidas.

Plataformas blockchain como Ethereum têm a capacidade de realizar “contratos autônomos”, um termo popularizado pelo pioneiro de dinheiro digital Nick Szabo. Ele deu o exemplo de uma máquina de venda automática que libera um item após uma seleção for feita e o valor correto for depositado.

Então como um contrato autônomo seria utilizado em uma transação de propriedade em blockchain?

Andrew Hinkes, parceiro da Equipe de Solução de Disputas da Berger Singerman LLP, explica como contratos autônomos poderiam alterar drasticamente a forma como transações imobiliárias e simples são realizadas.

“Parte A e Parte B entram em um contrato que requer que a Parte A pague US$ 200 mil para a Parte B em troca de a Parte B concordar em transferir o título para a unidade de condomínio da Parte B à Parte A após o recebimento do pagamento”, explica Hinkes.

“Atualmente, se a Parte A pagar o dinheiro, mas a Parte B se recusar a apresentar o título, a Parte A deve contratar um advogado para buscar pelo desempenho específico desse contrato ou obter danos. A determinação do resultado será feita por uma terceira parte: um juíz, um júri ou árbitro.”

Porém, Hinkes diz que o uso de um contrato autônomo pode evitar a possibilidade de uma parte fazer algo enquanto a outra se recusar ou falhar em fazê-lo. “Usando um contrato autônomo, Parte A e Parte B podem concordar com a mesma transação, mas estruturá-la de forma diferente”, explica ele.

Nesse contexto, Parte A irá concordar em pagar US$ 200 mil em criptoativos à Parte B e a Parte B irá concordar em transmitir o título ao condomínio em um tipo específico de moeda no blockchain.

Quando a Parte A transferir os criptoativos à Parte B, essa ação servirá como um evento de ativação para a Parte B que, em seguida, automaticamente enviará a moeda específica, que significa o título do condomínio emitido à Parte A.

A transferência estará completa e a governança do condomínio da Parte A é verificável por meio de um registro público no blockchain.

Estruturar essa transação como contrato autônomo certifica que a transferência aconteça logo que os fundos forem recebidos e resulta em um registro publicamente disponível e verificável da transferência.

Já que o contrato é executado automaticamente com base nas regras pré-determinadas e concordadas pelas partes no contrato, existe pouco risco de fraude e não há necessidade de medidas externas para realizar o desempenho do acordo.

Além disso, nenhuma ação de desempenho específica precisaria ser necessária para finalizar a transferência após o pagamento ser feito porque a moeda, que representa o título do condomínio, é automaticamente transferida e a transferência é automaticamente publicadas a terceiros no blockchain.

4. Dinheiro programável

Embora o preço de criptoativos no setor imobiliário tenha se mostrado muito volátil para servir como pagamento, o verdadeiro poder dos criptoativos nesse setor é o código digital e programável.

Com fiduciárias, você precisa de humanos e bancos, mas o dinheiro digital pode ser programado para custódia ou para ser distribuído.

Quando alguém aluga um apartamento, o proprietário faz um depósito de segurança caso o inquilino cause danos à propriedade. Pela lei, devem manter os fundos em uma conta de depósito separada e não gastá-los.

Quando o contrato acabar, o inquilino deve depender da boa fé do proprietário em devolver o depósito. Mas se você já teve de ir ao Tribunal de Pequenas Causas, você sabe como esses sistemas baseados em confiança falham. 

O bitcoin tem uma função chamada “multiassinaturas” (ou “multi-signature”). Ao enviar bitcoins, você usa sua chave privada para aprovar o envio de criptomoedas a outra pessoa.

Com “multisig”, você pode criar uma transação com três chaves privadas, onde são necessárias pelo menos duas pessoas para o envio dos ativos.

Usando esse recurso, é possível criar um depósito programável. Em vez de enviar dólares à conta bancária do proprietário, o inquilino e o proprietário criam uma transação de multiassinaturas.

O inquilino e o proprietário têm uma chave privada cada e uma terceira chave privada é dada a um terceiro neutro que atuará como árbitro.

Para que o depósito de segurança seja gasto, duas dentre três pessoas precisarão usar sua chave privada. Os fundos são bloqueados no depósito de cripto até o fim do contrato.

O proprietário sempre quer esse dinheiro de volta, então terão de aprovar a transação com sua chave privada. Quando o contrato acabar, se o inquilino não danificar a propriedade, o proprietário usará sua chave privada para devolver o depósito em bitcoin.

Se o inquilino causar danos à propriedade, então o inquilino irá enviar evidências ao árbitro. O inquilino pode responder. Após o árbitro ouvir os dois lados, usarão sua chave privada para enviar o depósito à parte vencedora.

O bitcoin pode ser enviado instantaneamente, 24 horas por dia, sete dias por semana.

Não há espera, documentação em papel ou encaminhamento de números de contas e horários bancários para uma transferência eletrônica.

Ao usar blockchain, depósitos imobiliários podem ser feitos de forma segura, rápida e barata.

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5. Tokenização

Valores mobiliários digitais ou security tokens são valores mobiliários tradicionais que são apoiados pela tecnologia blockchain. Security tokens podem representar uma participação na governança de um detentor em ativos tangíveis, como imóveis.

Security tokens permitem que investidores analisem a estrutura de governança em uma rede blockchain verificável e são criados para fornecer maior transparência.

A capacidade de adquirir um token digital que representa uma fração de um imóvel diminui as barreiras para o investimento em imóveis.

Geralmente, investimentos exigem muito capital para adquirir uma propriedade. Como uma alternativa, investidores podem aplicar seu dinheiro para adquirir maiores propriedades.

Por meio do blockchain, investidores podem ter acesso a um aplicativo de negociação para comprar e vender ações de tokens conforme desejarem.

Além disso, governança fracional oferecerá os benefícios do investimento imobiliário sem as tarefas de administração envolvidas na autogestão das propriedades.

Em escala, imóveis tokenizados iriam ampliar drasticamente o possível pool de investidores e aumentar o fluxo de liquidez imobiliária em todo o mundo.

tZERO é uma empresa de tecnologia que cria e comercializa plataformas baseadas em blockchain que fornecem soluções para a negociação de valores mobiliários e de criptoativos.

Em julho, o grupo anunciou que firmou uma parceria com Aspen Digital Inc. para permitir que seu security token, ASPEN, seja negociado no ATS, software alternativo de negociações da tZERO.

As participações de ASPEN irão representar uma governança indireta de US$ 188 milhões no resort St. Regis Aspen, um hotel luxuoso e de cinco estrelas com 179 quartos localizado em Aspen, Colorado.

Esse é apenas um exemplo do blockchain para o setor imobiliário, permitindo a tokenização de projetos imobiliários de grande escala.

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Em todo o mundo, a pandemia da COVID-19 teve um efeito disruptivo na indústria imobiliária. Com muitos na empresa em modo de sobrevivência, levará um tempo até incumbentes da indústria migrarem para novas soluções.

Porém, o blockchain está avançando cada vez mais como a nova e melhor tecnologia para serviços de plataformas imobiliárias, gestão de imóveis e funcionalidade de operações, contratos e corretagem, serviços de pesquisa e valoração, planejamento e construção e soluções de Cidades Inteligentes.

Ao apresentar custo-benefício, eficiência, reduções de fraude e conveniências, o resultado da ampla integração do blockchain no setor imobiliário será uma experiência melhorada e eficiente, tanto para compradores como para vendedores.