4 motivos para acreditar que os fundos imobiliários foram injustiçados — e por que é uma boa hora de comprar

Se a Bolsa está ruim, os fundos imobiliários não ficam muito para atrás. Essa classe de ativos, que conta com mais de 1,5 milhão de investidores pessoa física, sofre diante da espiral de notícias negativas que tomou o cenário econômico brasileiro. 

Para se ter uma noção do estrago, o Ifix, índice que reúne os principais fundos na B3, acumula queda de 7,67% no ano, sendo que novembro teve o pior desempenho desde o início da pandemia.

Levantamento realizado pela Empiricus mostrou que, até o dia 23 de novembro, apenas 27 dos 103 ativos do Ifix estavam no azul em 2021.

A principal preocupação dos investidores é a alta de juros, que beira os dois dígitos e tira a rentabilidade da maioria dos fundos. Com isso, muitos vendem os FIIs em busca de títulos e investimentos que tragam mais retorno. 

Além do mais, a escalada do indicador também corrói poder de compra dos consumidores, o que prejudica o desempenho de fundos ligados ao consumo, como shoppings e galpões logísticos.

“Do mesmo jeito que as ações costumam sofrer quando os juros sobem, os FIIs também, mas com a diferença que a Bolsa é um mercado mais maduro”, observa Brunno Bagnariolli, responsável pela área de fundos imobiliários da Mauá Capital.

Apesar disso, gestores de fundos imobiliários que conversaram com o Money Times garantem que o baque visto nos últimos meses é, em parte, fruto do “efeito manada” dos investidores e que o tombo está descasado da economia real, o que oferece boas oportunidades de compra.

1 – A economia real 

Mesmo com a queda do preço das cotas, alguns fundos continuam entregando resultados. Para Anita Scal, sócia-diretora de investimento imobiliário da Rio Bravo, os ativos seguem funcionando.

“A maioria dos fundos imobiliários de tijolo tem excelente qualidade, com ótima localização. Não existe motivo para a depreciação como está ocorrendo neste momento, apesar dos juros e inflação”, argumenta.

Ela destaca dois pontos que os investidores precisam estar atentos quando investem em fundos: vacância e a inadimplência. 

“Se você pegar fundos com históricos baixíssimos de vacância e inadimplência, o investidor vai sair vencedor”, completa.

Na visão do sócio da Urca Capital Partners, Caio Braz, o mercado de fundos negociados na Bolsa responde “de uma forma generalista e um pouco exagerada” à situação real, principalmente de cada fundo e de cada setor.

“No setor em que atuamos, a piora do cenário não é tão grande quanto refletida na desvalorização das cotas”, discorre. 

Bagnariolli assevera que enquanto as cotas caem, bons contratos de aluguéis estão sendo fechados entre os locatários. 

“O cenário, no momento, é que existe descolamento entre perspectiva e realidade. Vemos na tela tudo vermelho, mas não necessariamente a gente vê como algo real”, destaca.

2 – Dividendos continuam lá

Scal, da Rio Bravo, lembra que os fundos seguem pagando dividendos para os cotistas, com dividend yield “bem atrativo”. 

Segundo cálculos do Inter Research, os FIIs estão rendendo de 2% a 3% mais do que o título público NTN-B com vencimentos longos, nesse caso NTNB 2035.

3 – Menos incertezas pelo caminho

Comparada ao início da pandemia, quando a covid-19 impôs uma série de restrições, o momento atual possui um cenário mais favorável.

Porém, há ativos que negociam no mesmo preço do pior momento da pandemia, lembra Fábio Carvalho, gestor do Alianza.

“Nós vemos no mundo real vacinação andando, economia reabrindo, menos incertezas do que no começo da pandemia, que era tudo incerto. Os níveis de incertezas são menores e os níveis dos preços, em muitos casos, estão abaixo”, expõe.

4 – Valor da cota não corresponde ao patrimônio

Reflexo da queda acentuada dos fundos imobiliários, os preços dos ativos não correspondem ao valor do patrimônio do fundo, alerta a diretora da Rio Bravo.

“O Ifix está negociando a 89% do patrimonial. Ou seja, a média dos fundos está descontado 10%. Mas se você pegar os fundos de tijolo, como os de corporativo, eles estão negociando, na média, com 30% de desconto”, calcula.

Ela recorda que há fundos com o valor por metro quadrado muito mais barato do que se fosse comprar o ativo direto. “No médio e no longo prazo, vai ter a valorização das cotas e, consequentemente, o investidor terá um grande capital na carteira”, prevê.

Momento de comprar?

Após os tombos consecutivos, o momento é de compra? Na visão de Carvalho, do Alianza, chegamos ao piso, o que sinaliza oportunidades.

“Acho que o preço dos ativos estão muito bons, muito convidativos. É importante olhar se os preços dos ativos já embutem um cenário ruim atual. E eu acho que sim. Vamos entrar em 2022 com muita dúvida, principalmente por seu um ano de eleições. Porém, acredito que dificilmente piora, a não ser que tenha novidades ruins”, afirma.

Ele lembra que neste ano nem os galpões logísticos, que cresceram durante a pandemia, escaparam da sangria que acometeu os valores dos ativos. Já os fundos de crédito tiveram desempenho melhor por repassar a inflação.

Bagnariolli, da Mauá Capital, sustenta que os preços estão baratos, mas que eles podem ficar baratos por mais tempo.

“O investidor tem que entender que, entrando hoje, vai receber uma boa remuneração. A rentabilidade está ótima. O preço de cota tem que ser secundário nesse momento”, completa.

Alessandro Vedrossi, sócio-diretor da Valora Investimentos, diz que o cenário é desafiador. Porém, os fundos de recebíveis deverão surfar essa onda melhor. “No caso dos fundos de tijolos, será mais difícil, mas dentro disso terá muita oportunidade”, acrescenta.