Fundos residenciais são atalho para aproveitar boom da construção civil

Os fundos imobiliários, aos poucos, caem na graça do investidor brasileiro: já são mais de 1 milhão de pessoas físicas nesse mercado. A grande vantagem é poder investir em imóveis sem ter a dor de cabeça de administrar os aluguéis.

“Hoje os FIIs permitem que mais investidores possam se aproveitar dos benefícios do investimento no mercado imobiliário, mas por meio de um instrumento mais eficiente”, afirmam os analistas Felipe Vaz e Flavio Pires do Santander.

Enquanto outros segmentos, como galpões e shoppings, ganham popularidade, os fundos residenciais passam quase despercebidos.

Mas esses ativos guardam grandes oportunidades, aponta o banco em relatório enviado a clientes.

Primeiramente, trata-se de um segmento novo no Brasil, diferente de outros países, como nos Estados Unidos.

Para os especialistas, os investidores que quiserem embarcar nesses investimentos precisam prestar atenção em quatro fatores: posição de controle e majoritária nos condomínios; análise aprofundada do entorno e localização dos empreendimentos; público-alvo e oferta de valor bem definidos e experiência e histórico do time de gestão.

“Acreditamos que há grande potencial para uma gestão profissional nos condomínios de apartamentos. Uma boa concepção de projeto e execução das obras (incluindo a avaliação de configurações que deram certo ou errado em outros empreendimentos similares), podem trazer benefícios importantes para quem deseja investir no mercado imobiliário residencial”, afirmam.

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Mercado a ser explorado

O primeiro ponto que a dupla lembra refere-se ao grande déficit habitacional do Brasil.

Nos dados de 2019, o país contava com um déficit de 5,877 milhões de domicílios, a maioria concentrada na região Sudeste e Nordeste.

Além disso, os analistas afirmam que comparando os 18,3% de domicílios alugados no Brasil com a média dos 37 países que fazem parte da OCDE (Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico), que em 2018 estava em 22%, “podemos inferir que há espaço para crescimento”.

Segundo o estudo realizado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) a pedido da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), o Brasil deve demandar mais de 30,7 milhões de novos domicílios até 2030. Com isso, é necessário acelerar os lançamentos e as entregas de novos projetos residenciais.

Em 2020, houve um recorde de 113.287 novas unidades lançadas, maior registro desde 2014, de acordo com informações disponibilizadas pelas empresas associadas à ABRAINC. Mesmo assim, o número só atende a 2% do potencial necessidade de domicílios no país.

Como os fundos residenciais ganham retorno?

De acordo com a dupla, os fundos imobiliários residência buscam capturar oportunidades de ganhos na aquisição de grande número de unidades em melhores condições, controle nos prédios na gestão do condomínio e em adaptações ao projeto inicial dos empreendimentos, com o objetivo de deixá-lo mais competitivo no mercado de locação.

Além disso, o fundo precisa de uma gestão profissional do condomínio quando ele estiver pronto, desde a captação de inquilinos, escore de crédito, seguro contra inadimplência, buscando ganho de escala em tudo que envolve a operação do empreendimento, como limpeza e segurança ou mesmo nos serviços agregados.

Qual fundo comprar?

Atualmente, há quatro FIIs do segmento residencial voltados para a renda de locação: JFL Living (JFLL11), Luggo (LUGG11), Rio Bravo Renda Residencial (RBRS11) e o Housi.

Para o Santander, o FII Luggo, desenvolvido pela MRV (MRVE3) com foco em imóveis para as classes média e baixa, pode aproveitar-se da capacidade de originação e execução da empresa, com potencial para crescer ao longo do tempo por meio de novas emissões.

“Estimamos que o fundo entregue um yield de 6% nos próximos 12 meses”, completam.

Já o Rio Bravo Renda Residencial, formado por três empreendimentos, ambos em construção, tem, segundo os analistas, um portfólio em regiões privilegiadas na cidade de São Paulo e com demanda orgânica.

“Como ponto de atenção, há um desafio importante de execução para o fundo à medida que os empreendimentos comecem a operar, sendo necessário acompanhar se os indicadores de ocupação”, dizem.

O Santander calcula em 7% o yield para o cotista.

Por fim, o FII Housi possui dois empreendimentos, também em obras, ambos localizados em bairros nobres da cidade de São Paulo (Jardins e Itaim Bibi).

A Housi, que faz parte do grupo Vitacon, é uma plataforma de aluguel por assinatura e fará o gerenciamento do portfólio quando os empreendimentos ficarem prontos.

“Destacamos o desafio de execução para o Fundo à medida que os empreendimentos comecem a operar, sendo necessário acompanhar se os indicadores de ocupação, premissas dos valores de locação estimados na viabilidade”, dizem.

A corretora calcula em 6,7% o yield para o cotista.